不動産売却の必要書類は?取得方法を提出時期ごとに解説

不動産の売却を行う場合、行う手続きによって提出書類が異なります。取得方法や提出期限も異なるため売却の際には注意が必要です。
この記事では不動産売却に必要な書類について解説します。取得方法や提出期限についてもまとめておきますので参考にしてください。

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不動産売却査定の必要書類

不動産売却の際にはまず査定を行います。
査定の際にもいくつかの書類が必要となるため事前の準備を忘れないようにしましょう。
査定で必要な書類について解説します。

査定を受ける前に提出が必要

不動産の査定を受ける前に提出が必要な書類は次のとおりです。

  • 不動産の登記簿謄本
  • 売主が購入したときの契約書
  • 重要事項説明書
  • 測量図
  • 建物に関する図面

登記簿謄本は登記簿の写しです。不動産の登記に関連した詳細内容が証明される書類になります。法務局に申請することで取得することが可能です。
契約書と重要事項説明書に関しては不動産を購入した際に受け取る書類になります。売主が保管しているものであるため自分で用意しましょう。
測量図と建物に関する図面も不動産の契約時に入手する書類です。紛失している場合は測量し直すことを求められる可能性もあります。

査定を受ける前に提出すると有利

査定の際に提出すると査定額がアップする可能性がある書類は次のとおりです。

  • インスペクションの結果報告書
  • 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
  • 新耐震基準の適合証明書

インスペクションは専門家によって建物を目視で調査してもらった結果をまとめたものになります。建物の一定の品質を証明することになるため査定評価に大きく影響するでしょう。
既存住宅にかかる建設住宅性能評価書は、専門家が現状検査によって認められる劣化などの状況を評価して作成する書類です。インスペクションとの違いは6分野21項目におよぶ細かな性能評価がなされる点にあります。
新耐震基準の適合証明書は、耐震状態を証明する書類です。昭和56年6月1日以降に建築確認申請を通過した建物であることが証明されれば新耐震基準の建物になります。専門機関に耐震改修工事や耐震診断の依頼を行うことで取得できる書類です。

一括査定サイトを利用する場合

不動産の査定をインターネット上で行うことも可能です。一括査定サイトを利用すれば短時間で複数の査定を依頼することが可能になります。
一括査定サイトを利用する場合には書類を用意する必要はありません。現在所有している不動産の情報を入力するだけで査定を依頼することが可能です。

不動産会社と媒介契約を結ぶときの必要書類

不動産を売却する場合には自分で買主を探すことも可能です。ただしかなりの時間と労力が必要になります。またさまざまな手続きを自分で行うためには不動産に関するそれなりの知識も必要となるでしょう。
このような手間を省くためにも大半の人が不動産売却では不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産売却の諸手続きを不動産会社に依頼する契約のことです。この契約を結ぶことで広告宣伝から売買契約までを不動産会社に任せることが可能となります。
媒介契約にはさまざまな書類が必要です。不動産会社と媒介契約を結ぶときに必要となる書類について解説します。

媒介契約時に必ず必要

不動産売却で不動産会社と媒介契約を結ぶ際に必要な書類は次のとおりです。

  • 身分証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報通知書

身分証明書は運転免許証やパスポートなど不動産の所有者本人であることを証明するための書類です。不動産会社でコピーをとる場合もありますが、大半は提示するだけになるでしょう。
登記済権利証または登記識別情報通知書は法務局で取得することができます。ただし、不動産を複数で所有している場合には所有者全員の合意がないと売却できない点には注意が必要です。

媒介契約時にあると便利

不動産会社と媒介契約を結ぶ際にあると便利な書類は次のとおりです。

  • 間取り図
  • 固定資産税・都市計画税の税額がわかる書類
  • ローン残高がわかる書類

所有している不動産がマンションの場合には次の書類もあると便利でしょう。

  • 管理費・修繕積立金の金額がわかる書類
  • 管理規約・使用細則

こうした書類は販売の際に利用するチラシを作成するために役立てることができます。マンションの場合には不動産会社に図面のコピーがあることが多いため紛失した場合はまず問い合わせてみましょう。

販売開始時に必要

売却をスタートする際に必要となる書類は次のとおりです。

  • 付帯設備表
  • 物件状況確認書(告知書)

これらの書類は売買契約が成立した際に買主に引き渡す大切な書類になります。
付帯設備表は設備の撤去や有無、不具合状況を記載した書類です。戸建やマンションの売却においてはエアコンやウォシュレットを外してから売却することも可能になります。設備を撤去してから売却する場合には表に撤去と記載しましょう。
残していく設備に不具合がある場合にも明記しておくことが大切です。付帯設備については売却後のトラブルにつながる可能性が高いポイントになります。
売却してから買主にクレームをつけられることを避けるためにも付帯設備表はかなり重要な書類です。虚偽がないように丁寧に記載しましょう。
物件状況確認書は告知書とも呼ばれています。不動産売却では売主が瑕疵担保責任を負うことになります。瑕疵担保責任は売却後に瑕疵が見つかった場合に売主が損害賠償や責任解約を負うことになる点が特徴です。
瑕疵の具体的な内容は床の傾きや雨もりなどの通常の状態を欠いていることを指します。瑕疵担保責任はすべてまたは一部を免責することも可能です。大半の契約書では責任期間を3カ月に定めているため3カ月間なにもなければ安心できるでしょう。
ただし売主が事前に買主に瑕疵について告げていなかった場合には免責することはできません。瑕疵を告知するための書類が物件状況確認書です。知っている瑕疵はしっかりと記載するようにしましょう。

不動産売買契約締結時の必要書類

不動産の買い手がみつかると不動産売買契約を締結することになります。不動産売却でもっとも重要な書類のやりとりになるため必要書類はしっかりと理解しておきましょう。
売買契約については売主だけでなく買主が用意する書類もあります。媒介契約を結んでいる場合には不動産会社が間に入ってくれるためさほど心配することなく手続きを進めることができるでしょう。
自分が用意すべき書類についてはよく理解して間違いのないように用意しておくことが大切です。

売買契約時に売主が用意する書類

売買契約時に売主が用意する書類は次のとおりです。

  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証

物件がマンションの場合には次の書類が必要になります。

  • 管理規約
  • 議事録
  • 長期修繕計画書

印鑑証明書と住民票は売主が居住している市役所などで取得することが可能です。コンビニで取得可能な自治体もあるため確認してみましょう。
権利書は正式には確認されるだけで譲渡は決済を行うタイミングです。平成17年より前に購入した不動産に関しては登記済権利証と呼ばれます。それ以降の不動産に関しては登記識別情報と呼ばれる書類です。
固定資産税納税通知書は、不動産売却の際に固定資産税を精算しておく必要があるため提示する必要がある書類になります。自動振替の場合も通知書は郵送されてくるため紛失しないようにしておきましょう。全額納付していても後から日割計算することが可能です。
建築確認済証、検査済証は不動産が建築確認を受けていることを証明する書類になります。この書類は紛失してしまうと買主が銀行から融資を受けることができない可能性が出てくる重要な書類です。
紛失していた場合は、役所の建築課などで代わりの書類を作成してもらうことが可能です。
売却する不動産がマンションの場合には管理規約、議事録、長期修繕計画書が必要となります。これはマンションを購入と同時に強制的に管理組合員になることが関係しています。買主に対してこれらの書類を引き渡し、管理組合についても引継ぎを行うために必要です。

売買契約時に買主が用意する書類

売買契約時に買主が用意する書類は次のとおりです。

  • 本人確認書類

売買契約時に買主が用意するのは本人確認書類のみになります。買主は書類よりもほかに用意するものがあるため注意しましょう。

  • 印鑑
  • 手付金
  • 印紙代
  • 仲介手数料の半金

本人確認書類は運転免許証やパスポートがあれば十分です。それ以外に必要となる現金や印鑑などは契約を締結するために必要なものとなります。
売買代金とは別に買主から売主に交付されるのが手付金です。手付金は売買契約と同時に受け渡しになります。売買契約書にも金額が記載されるお金です。

引き渡し時に売主が用意する書類 

不動産の引き渡し時に売主が用意する書類は次のとおりです。書類以外で用意しておくものもまとめておきます。

  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 設備取扱説明書
  • 保証書
  • アフターサービス基準書

固定資産税・都市計画税納税通知書は売主の手元に郵送されます。納税通知書は固定資産税精算金の根拠資料となるため大切に保管しておきましょう。
設備取扱説明書と保証証、アフターサービス基準書などがある場合には買主に引き渡しを行いましょう。これらの書類の引き渡しは任意です。ただし売却後のトラブルを避けるためには極力引き渡しを行うことをおすすめします。
鍵は書類ではありませんが、鍵の引き渡しは必要です。複製したものを含めてすべてを引き渡すことが重要になります。
戸建の引き渡しの際に必要となる書類は次のとおりです。

  • 実測図・筆界確認書・越境の覚書
  • 建築確認済証・検査済証・設計図書など
  • 近隣との覚書・建築協定など

戸建の場合には境界線を明示しておく義務があります。そのため協会関係の資料である実測図や筆界確認書、越境の覚書が必要です。実測図は確定測量図があればよいでしょう。確定測量図はすべての境界がしっかり確定している土地にだけ発行されるものです。
隣地との越境がある場合には越境の覚書も引き渡しておきましょう。隣地所有者との間でトラブルが起こらないように境界ラインを明記した書類を提示しておきます。
これらは任意の提出ですがトラブル対策にはあると望ましい書類です。
マンションの引き渡しの際に必要となる書類は次のとおりです。

  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録のコピーなど
  • 管理費・修繕積立金の額の確認書など

マンションの場合は新築分譲のパンフレットがあれば有効です。紛失してしまっていれば渡す必要はありませんがあるのであれば引き渡し書類のひとつになります。
マンションでは管理組合に所属する場合もあるでしょう。それに関連した書類も引き渡し書類です。管理規約や使用細則が改定されていれば最新版を渡しましょう。管理費などは滞納している場合は買主が負担することになります。そのため売買代金から値引きされることもあります。

不動産売却後の確定申告の必要書類

不動産を売却したあとは確定申告が必要になるケースがあります。確定申告が必要となるケースは譲渡を行った際に税金を納める必要がある場合と税金を納める必要はないけれど特例を使用する場合です。
譲渡所得もなく特例も使用しない場合には確定申告を行う必要はありません。
確定申告は売却の翌年に行うため忘れないようにしましょう。翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。確定申告に必要な書類について解説します。

確定申告だけの場合

特例を使用せずに確定申告だけを行う場合に必要な書類は次のとおりです。

  • 譲渡所得計算証明書
  • 除票住民票
  • 売ったときの売買契約書のコピー
  • 買ったときの売買契約書のコピー
  • 注文住宅の場合は建築当時の請負契約書
  • 売買報酬や印紙代などの金額がわかる資料
  • 住み替えで住宅ローン控除を利用するために必要な資料

譲渡所得計算証明書は、譲渡所得の内訳費が記載された確定申告で提出する申告書類です。国税庁のホームページでダウンロードすることができます。
除票住民票はほかの市町村に引っ越したときに抹消された住民票です。除票住民票は引っ越しを行う前に住んでいた市町村で取得することができます。
確定申告では売却したときの売買契約書のコピーが必要です。売ったときの売買契約書は譲渡所得を証明する際の根拠資料になります。買ったときの売買契約書のコピーも添付書類のひとつです。
注文住宅の場合は建築当時の請負契約書が必要となります。請負契約書に記載されている契約金額が建物購入価額です。減価償却を行う際に建物取得費を算出するために使用します。
確定申告を行う場合には仲介手数料と印紙代などの譲渡費用の金額がわかる書類も必要です。仲介手数料や印紙代以外に測量費、広告費、立退料、取壊し費用などを含むことができます。
住み替えを行う場合には新しい家の購入で住宅ローン控除を利用することもあるでしょう。住宅ローン控除を利用する場合には、会社員でも初年度は確定申告が必要となる点は注意が必要です。

3,000万円の特別控除を利用する場合 

確定申告の際に3,000万円の特別控除を利用する場合には、基本的に必要となる書類とあわせて戸籍の附票などの居住していたことを証明する資料を用意する必要があります。
この書類は居住している市町村の役所で取得することが可能です。
ちなみに3,000万円特別控除はマイホームを売却した際に所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例になります。

買い替え特例を利用する場合

確定申告の際に買い替え特例を利用する場合に必要となる書類は次のとおりです。

  • 10年以上居住の証明書類
  • 売買契約書のコピー
  • 新居の土地・建物の全部事項証明書
  • 耐震基準を示す書類

特定居住用財産の買換え特例は、居住用の財産いわゆるマイホームを令和3年12月31日までに売却して別のマイホームに買い換えたときに一定の要件を満たせば利用できる特例になります。この特例では譲渡所得税を将来に繰り延べることが可能です。非課税にするのではなくあくまでも繰り延べになる点は覚えておきましょう。
特定の適用条件には10年超の居住があります。その証明をするために必要なのが戸籍の附票などです。また買い換えたマイホームの条件確認のために売買契約書のコピーや新居の土地・建物の全部事項証明書が必要となります。
耐震基準については次の書類を提示する必要があります。

  • 耐震基準適合証明書(築年数25年以上の場合)
  • 指定検査機関など
  • 建設住宅性能評価書(築年数25年以上の場合)
  • 保険加入証明書など(築年数25年以上の場合)

さらにまだ買い替えが済んでいない場合には買い替え予定の資産を明示するために買換資産の明細書の提出が必要となります。

損失が出た場合

不動産を売却して損失が出た場合について考えてみましょう。損失が出た場合には特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けることができます。
損益通算とは5年超所有している自宅を売却した時点で住宅ローンが10年以上残っていて、さらに売却損失が生じている場合のことです。繰越控除はその年度で通算できなかった分を翌年以降3年にわたって繰越して計算できるシステムになります。
この特例を利用する場合には以下の条件を満たすことが必要です。

  • 5年を超えて保有していた居住用財産であること
  • 売却時点で住宅ローンが10年以上残っている
  • 売却損失が生じている
  • 同じ特例や譲渡損失などの適用を過去3年間受けていないこと

必要となる書類は次のとおりです。

  • 居住用財産の譲渡金金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 自宅を5年以上所有していることを証明できる登記事項証明書または売買契約書のコピー
  • 譲渡資産に係る住宅借入金などの残高証明証(売買契約の前日のもの)
  • 居住用財産の譲渡金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計画書

不動産売却の必要書類に関するQ&A

不動産売却を行う際に用意する書類は、行う手続きによって異なります。どのような書類を用意すればよいのか、どのような書類をどのタイミングで用意すればよいのかを自分で見極めることは大変です。
不動産売却の必要書類に関するQ&Aについて解説します。

書類を集めるのが難しい場合は

不動産売却は人生で何度も行うものではありません。そのため手続きが複雑で大変に感じる人も多いでしょう。必要書類を集めるだけでもかなりの手間が必要です。
そこで手続きや書類の準備に不安がある場合には税理士に相談するという方法もあります。譲渡所得の確定申告を税理士に依頼する場合に支払う報酬は売却益によって変動するのが特徴です。ただしおおよその相場は10万〜20万円とされています。
税理士のなかには初回相談は無料というところもあるためまずは気軽に相談してみましょう。

相続登記に必要な書類は 

相続した不動産を売却するケースもあるでしょう。この場合に必要となる書類はほかと少し異なります。相続した不動産を売却する場合には売主の名義に変更しておくことが必要です。相続登記に必要な書類は次のとおりです。

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍謄本
  • 遺産分割協議書

相続登記の手続きは自分で行うことも可能です。その場合には上記の書類をそろえる必要があります。自分で行うことが難しい場合には司法書士に相談してみましょう。依頼にかかる費用の相場は5万〜10万円とされています。

必要書類を集めて不動産売却をスムーズに進めよう

不動産の売却にはさまざまな手続きが必要となります。その際には必要書類を準備することが求められるのが通常です。行う手続きによって準備する書類はそれぞれのタイミングで異なります。
不動産の売却を検討しはじめたらまずは査定です。査定にも必要書類が複数あります。ただし一括査定サイトを利用すれば最初に必要となる書類を用意する手間を省くことが可能です。
すまいステップは独自の審査を行うことで優良企業のみが登録できる一括査定サイトになります。保有している不動産の情報をネット上で入力するだけで簡単に複数社に査定を依頼することが可能です。
手軽に利用できて書類を用意する必要がない一括査定サイトを活用してみましょう。

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