家を売却するときの流れは?高く売るためのポイントや注意点を解説

家を売るのが初めての人はなにからはじめればよいのかわからず戸惑うケースも多いでしょう。家を売るということは人生で何度もあることではないため深い知識を持っている人も少ないはずです。
家を売るためには一連の手順を踏む必要があります。この手順を間違えると損をしてしまったりトラブルに巻き込まれてしまったりすることもあるでしょう。
そこでこの記事では家を売却するときの流れについて解説します。できるだけ高く売るためのポイントや注意点についても紹介しますので参考にしてください。

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家を売るときの流れ

家を売却する際には全体の流れを把握しておくことが大切になります。家を売る際の基本的な流れについて理解することで、売却で損をすることを避けることもできるでしょう。

家の査定を依頼する

できるだけ高額で家を売りたいと考えるのが通常でしょう。高額での売却を狙うなら丁寧に手順を踏んでいくことをおすすめします。まずは事前準備として自分が売却しようとしている家の価格を調べましょう。
調べ方としては不動産会社への査定があります。査定は不動産会社が売却予定の家をチェックして売れそうな価格をつけることです。
査定を依頼する方法にはいくつかあります。たとえば地元の不動産会社に自分で足を運んで依頼する方法や、不動産一括査定サイトの利用などです。
自分で不動産会社を探して足を運ぶとなると時間も手間もかかるでしょう。忙しい人にとっては負担となる作業です。さらに家の査定はできるだけ複数の不動産会社に依頼することが必要となります。1社の査定だけで決めてしまうと損をする可能性があるからです。
複数社からの査定を比較して自分が売却したい家の売却相場を知ることが大切になります。相場を理解した上で売却活動を依頼する不動産会社を絞り込みましょう。
この作業をできるだけ手軽に手短に行えるのが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトでは自分が売却する予定の家の条件などを1度入力するだけで複数の不動産会社に査定をまとめて依頼することができます。
一括査定サイトで査定を依頼すると不動産会社から電話やメールが来るようになるためその対応に追われる可能性がある点には注意しましょう。ただし、数社に絞ってしまってからは訪問見積もりに切り替えて実際の家をみてもらい、正確な売却予定価格を出してもらうようにすることをおすすめします。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を行ったうえで信頼できる不動産会社をみつけることができたら売却活動を行ってもらうための契約を結びます。この契約が媒介契約です。
媒介契約には3つの種類があります。専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3種類です。それぞれの契約内容については次のとおりになります。

 専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約不可不可可能
他社への通知義務なしなし明示型の場合はあり
自己発見取引可能不可可能
契約有効期間3カ月以内3カ月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

このように契約内容によってできることできないことがある点が特徴です。自分がどの媒介契約を結ぶかを決めたら選択した契約の内容を確認しましょう。そのうえで問題がなければ不動産会社との契約を進めます。

売却活動が開始される

媒介契約を結んだ不動産会社との間で売却価格を決定したらいよいよ売却活動の開始です。売却活動は基本的に契約を結んだ不動産会社が行います。
不動産会社は自社サイトなどに売却する家の情報を掲載したりチラシを作成したりして広告宣伝活動を行うでしょう。さらに契約内容によっては不動産流通機構への登録も行います。
広告宣伝を行うことで内覧希望者が出た場合には、不動産会社から内覧希望の連絡があるでしょう。すでに空き家の場合には不動産会社に任せてしまっても問題ありません。ただまだ住んでいる状態の家を売却する場合いは内覧の前に準備を行う必要があります。

買主と売買契約を締結する

内覧希望者が家を気に入って購入したいとなった場合には売買契約を締結することになります。買主が決定した場合には、不動産会社が買主側の住宅ローン事前審査や物件最終調査を行うのが通常です。これらに問題がなければ不動産売買契約を結ぶことになります。
売買契約に関しては、売主・不動産会社・買主が同時に集まって行われるのが通常です。場合によっては買主側にも仲介業者がついていることもあります。その際は仲介業者も交えて契約を行うことが必要です。
売主と買主の都合があわない場合には手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要な事項を決定したうえであれば署名捺印を別日に行うことができます。
不動産売買契約は印紙が適切に貼られた契約書を売主と買主が1通ずつ持ち帰るのが通常です。

家の引き渡しを行う

売買契約が締結したら契約書で定めた日にちに買主から残金が支払われます。家の引き渡しは売主と買主で相談して決定しますが、期日に関連した決まりが多い点には注意が必要です。このタイミングでトラブルが起きてしまうと契約が白紙になってしまうこともあります。
引き渡しが完了するまでは油断せずに行動することが大切です。媒介契約を結んでいる不動産会社にしっかりと相談してトラブルがないようにしましょう。
引き渡しで注意したい点は次のとおりです。

  • 家や書類の最終確認
  • 残りの代金の受領
  • 各種負担金の精算
  • 鍵の引き渡し
  • 関係書類の引き渡し
  • 諸費用の精算

これらの項目とひとつずつ丁寧に行うことが大切です。抵当権が残っている場合には、事前に住宅ローンを完済して抵当権の抹消手続きを行っておきましょう。
事前に決めておいた期日とおりに引き渡しができないと違約金を支払わなくてはならない点にも注意が必要です。違約金については当事者間で決定するのが通常ですが相場は売却価格の20%程度になっています。違約金を支払っても即日引き渡しを行うことが求められる点も理解しておきましょう。
引き渡しを引き延ばすようなことがあると契約不履行とみなされてさらに高額な違約金を請求されることもあります。忙しい人などはとくに引き渡しの期日については慎重に決定することをおすすめします。また不動産会社の協力を得られるように事前に打ち合わせをしておくことも必要です。

確定申告を行う

家を売却した年の翌年には確定申告を行いましょう。基本的には翌年の2月中旬から3月中旬にかけての期間内に申告を行います。
とくに家を売却して利益が出た場合には必ず確定申告を行う必要がある点には注意が必要です。申告期間をすぎてから手続きを行うとペナルティが科されるため忘れないようにしましょう。
また売却によって損失が出た場合にも特例を利用する場合には確定申告が必要になる点は注意が必要です。確定申告に必要な書類は税務署で入手することができます。手続きに関してわからないことは契約している不動産会社や最寄りの税務署に相談してみましょう。

家を売却するときに必要な事前準備

家を売却する場合には事前の準備をしっかりしておくことが大切です。手順を間違えないようにどのような流れで事前準備をしておくとよいかを理解しておきましょう。家を売却するときに必要な事前準備について解説します。

不動産会社に相談する 

家の売却を検討する場合、事前に整理しておく必要があることがいくつかあります。まずは不動産会社に相談して家の状況と売却に必要な手続きについて確認しておきましょう。
住宅ローンの残債がある場合は残債の額を確認します。残債は売却価格の決定にも大きく影響するからです。売却に必要な費用がどのくらいかかるかも確認しておきましょう。最終的に手元にいくらくらいの現金が残るのかを把握しておくことで今後のプランを立てやすくなります。
最初の段階で家の売却に関する不安や疑問についてはしっかりとクリアにしておきましょう。不動産会社に相談して問題点をなくしてから売却行動にうつると売却がスムーズです。

売却の理由を明確にする

疑問点や不安を解消できたら、次は売却の理由を明確にしましょう。売却の理由・目的・希望条件について自分なりにまとめておきます。売却理由は人ぞれぞれでしょう。子どもの成長、子どもの独立、介護のための同居などとにかく理由を明確にしておくことが大切です。
なぜ売却するのかということに関連して、売却することで自分がなにを求めているのかも整理しておきましょう。現金が必要なのか、住宅が必要なくなったのか、なにを求めて家を売却するのかが明確になると売却活動が進めやすくなります。

希望条件を整理する

次に売却の希望条件を整理しましょう。いつまでにどのくらいの金額で売却したいのかを書き出してみます。条件を整理することで売却のタイミングが明確になるため、スケジュールを立てやすくなる点が特徴です。

家の相場を調べる

自分が家を売却するにあたってのさまざまな情報を整理できたら家の相場を調べましょう。売却予定の家がいくらで売却可能なのかを確認しておくことをおすすめします。
これは査定の前に行うことがおすすめです。調べ方としては各不動産会社のサイトなどで自分の売却したい家と同等の条件の家を探して、その売却価格を確認する方法があります。これ以外に不動産サイトで条件を入力して同等の条件の家の価格を確認するというのもひとつです。
この作業では家の適正な相場がある程度把握できる作業になります。査定を依頼する前に相場の目安を知ることで不動産会社からの査定額が適切かどうかを判断する材料になるでしょう。

家を高く売るためのポイント

売却する家はできるだけ高額で売りたいと考えるのが通常でしょう。可能な範囲で希望に近い条件で家を売却するためにはおさえておきたいポイントがあります。家を高く売るためのポイントについて解説します。

家が売れやすい時期を狙う

家を得る場合にはタイミングを選択することも大切なポイントになります。家の売却のタイミングを考える際には季節を考えることも大切です。日本では4月に年度が変わります。そのため新年度や新学期がはじまる4月までに引越しを考える人が多くいるでしょう。
ここから考えると新年度の少し前にあたる2〜3月に売却することがよいタイミングといえます。売却のタイミングをコントロールできるのであればこの時期を狙って売り出すと効果的です。

家の物を減らしてきれいに見せる

売却活動がスタートするとなにかと周辺が慌しくなります。そのため時間があるうちに身の回りを整理しておくことが大切です。家の売却では購入希望者が内覧にくることがあります。内覧の印象は購買意欲に強く影響するものです。
空き家であっても手入れは必要になります。まだ居住している自宅を売却する場合にも検討している内覧希望者に少しでもよい印象を持ってもらえるように手入れをしておきましょう。
たとえば室内の不要なものを片付けておくと部屋を広く見せることができます。また水回りの掃除はとくに念入りに行うことがおすすめです。台所・お風呂・洗面所・トイレの床や窓などもきれいにしておきましょう。
また家の印象は玄関で決まるといわれるほど玄関周りも重要です。庭の手入れも怠らないようにしましょう。雑草や樹木の手入れだけでなく庭にも不要なものを置かないようにしておくとすっきりとした印象を与えることができます。
できるだけ身の回りのものを減らしてきれいに見せる努力をしておきましょう。

家の売却が得意な不動産会社を見つける

家の売却をする場合、不動産会社と媒介契約を結ぶケースが大半です。不動産会社選びは慎重に行いましょう。不動産会社には得意不得意な分野があります。たとえば戸建ての住宅を売却したいのにマンション売却が得意な不動産会社と契約してもなかなか売却活動が進まないという事態が起こる可能性が高いでしょう。
戸建てを売却したい場合には、事前にリサーチをして戸建ての売却が得意な不動産会社をみつけることが重要なポイントです。自分でリサーチすることが難しい場合には、不動産一括査定サイトなどを活用して自分の条件にあった不動産会社を探してみましょう。

家を売却する際の注意点

家を売却する際の流れについて基本的な知識を解説してきました。家の売却ではいくつか注意しておいたほうがよい点があります。売却で損をしないように注意点についてしっかりと理解しておきましょう。

仲介手数料を支払うのは家が売れた場合のみ

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には特別費用を支払う必要はありません。不動産会社との契約は成功報酬になります。売却が成立して買主がみつかった場合に不動産会社に仲介手数料を支払うのが通常です。
媒介契約を結ぶと不動産会社は売却活動をスタートします。たとえば自社サイトに広告を掲載したり物件情報サイトに広告を掲載したりチラシを作成するのも不動産会社の仕事です。
内覧希望者が出た場合には内覧会を開催して物件購入検討者に立ち会うのも不動産会社の仕事になります。このような活動で発生する費用を成功報酬として支払うのが仲介手数料になります。
もしも特別な事情で遠方の購入希望者のところに足を運んでもらったり、特別な広告を打ってもらう場合などは別途費用が必要となることがあるため注意が必要です。
仲介手数料はあくまでも成功報酬です。そのため家が売却できた場合に支払います。買主がみつからない場合には支払う必要はありません。
仲介手数料の上限は法律で定められているため事前に理解しておきましょう。法外な手数料を要求されることがないように仲介手数料の相場も把握しておくことをおすすめします。仲介手数料の上限額については次の表のとおりです。

売買価格報酬額
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超の部分取引額の3%以内

この金額を参考に仲介手数料の相場を理解しておきましょう。

買取よりも仲介の方が高く売れる

家を売却するには仲介以外に買取という方法もあります。それぞれにメリット・デメリットがあるためよく理解してどちらを選択するかを検討してみましょう。
仲介は不動産会社が仲介に入って一般から買主を探す方法です。さまざまな方法を使って売却活動を行い買主を探します。契約に関する手続きなども不動産会社が仲介に入って行ってくれるのが特徴です。
ただし早く家を売却したい人にとっては売却までに時間がかかる可能性がある点がデメリットになるでしょう。時間に余裕を持って売却を行える場合には仲介がおすすめです。
買取は家の買主が不動産会社になる点が特徴となります。不動産会社が査定を行い、広告宣伝を行うことなく自社で買い取るため早く家を売りたい人にとってはメリットが大きいといえるでしょう。
ただし買取については売却価格の相場よりも低い価格での売却になるケースが多い点には注意が必要です。おおよその目安で相場の8割程度を考えておきましょう。仲介手数料が必要ない点はメリットになりますが、総額が低くなる点はデメリットです。
とにかく早く家を売却したい場合には、広告宣伝も必要なく内覧会の必要もない買取のほうがメリットは大きいでしょう。ただ、時間に余裕があってできるだけ高く家を売りたい場合には仲介を利用したほうがよいことは覚えておきたいポイントです。

査定額通りの金額で売れる保証はない

家を売却する際にもっとも気になる点はやはり売却価格ではないでしょうか。家を売却する際に事前に知っておきたい注意点のひとつに売却査定額の通りの金額で売れる保証はないということがあげられます。
家を売却したお金でなにかをする予定がある場合にはとくにこの点には注意しておきましょう。査定額をあてにして資金繰りを立ててしまうと、実際の売却額が下がってしまった場合に困ることもあります。
査定通りの金額で売れる保証がないのは、家の売却は時間がかかりなかなか売れないこともあるからです。あまりに長期間売れないとなると価格を下げることを検討する必要も出てきます。また、買主が決まりかけた段階で買主側から値下げの交渉が入ることもあるでしょう。
このように売り出し価格と売却価格に差が出ることはよくあります。査定額がそのまま手元に入ると思って資金計画を立ててしまうと計画が破綻してしまうこともあるため資金計画は少し余裕を持たせて作成しておくこともおすすめします。

流れを把握して家をスムーズに売却しよう

家を売却するにはいくつかの手順を踏む必要があります。家を売却するための流れをしっかりと把握してスムーズに売却できるようにしましょう。
売却の流れのなかには複雑なものもあります。この点に関しては媒介契約を結んだ不動産会社としっかりと話し合いをして協力が得られるようにしておくことが大切です。また売却価格についても査定金額のとおりに売却できるわけではないということを理解しておくことも必要になります。
家の売却では戸建ての売却が得意な信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが重要なポイントになります。不動産会社には得意不得意分野があるため事前に戸建て売却が得意な不動産会社をリサーチしておくとよいでしょう。
自分でリサーチすることが難しい場合には不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップでは一度に最大4社に査定を依頼することができます。自宅にいながらインターネット上で査定依頼ができるため忙しい人にもおすすめです。
また独自の基準で全国の優良な不動産会社のみを登録しているため安心して利用することができます。信頼できる不動産会社をみつけてスムーズに家の売却をすすめましょう。

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