相続する家の売却に必要な手続きは?手順や注意点を解説

親が亡くなり相続が発生した場合に、遺産である家を売却する際には個人が家を売買するときとは違う手順が必要です。相続人で遺産分割の協議を行い、相続登記をして不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があります。自宅を購入したことのある人でも相続した家を売却する手順には違いがあるので注意が必要です。
ここでは相続する家を売却する際の手続きや手順について紹介していきます。売却時の注意点についても解説しているので参考にしてください。

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相続する家を売却するときの手順

相続が発生し、遺産である家を売却する必要が出たときに、相続する家を売却するまでの手順についてここでは紹介していきます。相続する家を売却するには遺産分割協議を行い、相続登記をしてようやく不動産会社に仲介を依頼できます。
売却後も相続人で売り上げを分配することになります。それぞれの項目について詳しくみていきましょう。

遺産分割協議を行う

遺産相続を行う場合に、相続人が1人しかいない場合にはその人が遺産を全て相続します。法定相続人が複数いても相続放棄をして1人が相続する場合も同じです。また、複数の法定相続人が家、土地、現金などをそれぞれ現物で相続する場合には合意が得られればそのまま相続します。
法定相続人が複数いてそれぞれが応分の相続をする場合には遺産分割協議が必要です。その場合には土地建物などを売却し、現金化して換価分割により相続することが行われます。遺産分割協議を行い、全ての財産を目録にまとめます。
遺言があれば、それに従って分割します。遺言がない場合には法律にのっとって公平に分割します。話し合いがまとまれば遺産分割協議書を作成します。定型はありませんが、以下の点を踏まえて作成がされます。
・相続人と相続する財産を詳しく明確にもれなく記載する
・相続人全員が署名・実印で押印する
・協議が私立した年月日を明記する
相続にまつわるトラブルを避けるためにも弁護士や行政書士、司法書士などの専門家に作成を依頼することが多いです。

相続登記を行う

遺産協議がまとまったら土地建物の登記を相続人に移す相続登記を行います。所有権移転登記と呼ばれます。相続する不動産でも一度、相続人へ所有権を変更して法務局に登記する必要があります。相続人が2人以上いる場合には、代表者に所有権を移し、現金化後に利益を相続人に分配するのが一般的です。
相続登記の申請は相続する家が所在する地域の法務局です。以下の書類をそろえて法務局へ提出して相続登記を行います。
相続登記に必要な書類
・所有権移転の登記申請書
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本
・被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本(抄本)
・被相続人の住民票(除票)の写し
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
相続登記の申請先は、不動産所在地の法務局です。必要な書類をそろえて法務局へ提出します。手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのも手です。ここで遺産分割協議書が必要になるので、遺産協議においては後から異議が出ないようしっかりと協議を重ねておきましょう。
参考:法務局

相続した家を売却する

相続した家の登記が相続人(代表相続人)に変更されたら、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をはじめます。売却の流れとしては
1 物件調査・価格査定
2 媒介契約の締結
3 購入希望者との条件交渉
4 売買契約の締結
5 決済・引き渡し
となるのが一般的です。相続が発生し、土地建物が含まれる場合には遺産分割協議や相続登記などについても不動産会社に相談もできます。売却にあたっては不動産価値が重要となりますが、不動産会社によって差があります。
不動産会社を選ぶ際には複数の不動産会社に依頼して見積もりを比較するのが有効です。とはいえ不動産会社1件1件に見積もりを依頼するのは大変な作業です。すまいステップの一括見積サービスを利用すれば無料で簡単に複数の不動産会社へ見積もり査定を依頼できます。

売却で得た現金を分割する

無事相続した家が売れたら、売却した利益を現金化し、相続人全員で分配できます。この際、遺産分割協議書に従って公平に分配を行います。一般的に売却時に代表相続人が負担した手数料などは差し引いて分割されます。
相続人それぞれが現金で遺産を相続したら、譲渡所得が発生するのでそれぞれ確定申告が必要です。不動産会社からアドバイスを受けられますが、所定の書式で必要な事項を税務署に申告しましょう。

相続する家を売却するときにかかる税金

相続する家を売却するときにかかるさまざまな税金についてここでは紹介していきます。相続する家の価値が高いほど税金も高くなるのでだいたいいくらぐらいかかるのか事前に把握しておくことで、後になって心配することが減らせます。

売買契約書の作成に必要な印紙税

不動産の売買がまとまり、相続人と買主とで売買契約書を交わす際に、売買契約書に貼る印紙が必要です。売買契約書に必要な印紙税は以下の通りです。令和2年4月1日から令和4年3月31日までに作成されるものについても、印紙税の軽減措置が適用されます。

契約金額印紙税額軽減された税額
500万円超1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円

価値の高い家の場合には印紙税も高くなるので注意が必要です。
参考:国税庁

売却益にかかる譲渡所得税

相続した家が売却できた際に売った金額から家を買ったときの金額やかかった経費を差し引いて利益がでた場合には売却益の金額に対して譲渡所得税がかかります
譲渡所得税=(売却金額-(家の購入金額+経費(仲介手数料等))×税率
譲渡所得税は売却益に所定の所得税と住民税がかけられたものです。譲渡所得税は家の居住年数(所有期間)によって税率が変わります。以下に税率をまとめておきます。

・短期譲渡所得(5年以下所有)譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
・長期譲渡所得(5年超所有)譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となる
参考:国税庁

相続登記にかかる登録免許税

相続登記をする際には法務局に相続人を登記するための登録免許税がかかります。登録免許税は不動産価格の0.4%と定められています。土地、建物それぞれの価値に対して登録免許税を支払います。課税の基準となる不動産価額は、固定資産課税台帳の価格が適用されます。
市区町村役場で確認ができます。事前にいくらぐらいになるか計算できるので確認しておきましょう。
参考:国税庁

遺産相続により発生する相続税

遺産を相続する際には相続税が発生します。相続税は遺産総額のうち、基礎控除を差し引いた額に対して課税されます。相続税の基礎控除額は
相続税の基礎控除額=3,000万円+相続人の数×600万円
で求められます。控除額がわかれば課税対象となる遺産総額が求められます。
遺産相続-基礎控除額=課税対象の遺産総額
課税対象となる遺産総額を相続の割合で分割した金額に対して所定の税率がかけられます。ここでも課税対象の遺産総額に応じて控除が受けられるので忘れずに引いてから相続税額を求めます。以下に課税対象の遺産総額と税率の関係をまとめておきます。

課税対象の遺産総額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円

参考:国税庁

相続する家の売却にかかる税金の節税方法

遺産を相続する場合には相当額の税金がかかります。ただし、さまざまな制度を利用することで支払う税金を抑えることができます。ここでは相続する家の売却にかかる税金の節税方法について紹介していきます。正しく対応してきちんと節税しましょう。

取得費加算の特例を適用させる

譲渡所得税を計算した際に、売却価格から取得費や経費を差し引きました。相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却できた場合には、さらに相続税の一部を加算できる特例があります。取得費加算の特例の金額は以下のように求められます。
取得費に加算する相続税額=支払う人の相続税額×不動産価値÷(支払う人の課税対象となる遺産総額+控除額)
相続税の一部を譲渡所得税で軽減できるので確定申告の際に注意して引き忘れないようにしましょう。
参考:国税庁

小規模宅地等の特例を受ける

親の自宅だった住宅を相続するときに、小規模宅地等の特例を利用できる場合があります。小規模宅地等の特例はその住宅の土地の評価額が330m2の部分まで80%に減額されます。
小規模宅地等の特例は相続した子が親と同居していて、相続開始のときから相続税の申告期限(10カ月以内)まで引き続きその住宅に住み、かつその土地を所有していることが原則です。同居していない場合には
・被相続人である親に配偶者がいないこと
・ほかに親と同居していた親族がいないこと
・相続開始前3年以内にその子またはその子の配偶者が所有する住宅に住んだことがないこと
・その土地を相続税の申告期限まで所有していること
これら全てを満たす必要があります。小規模宅地等の特例は相続税を抑えることができます。その分、譲渡所得税の取得費加算の特例が下がるので、どちらの特例を利用するのが効果的か判断が必要です。
参考:国税庁

相続した空き家を売ったときの3,000万円控除を適用させる

相続する家が空き家となっている場合には、一定の条件を満たしていれば最大で3,000万円の控除を譲渡所得税に適用できます。条件としては
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
が必要です。これらの条件を満たしている場合には譲渡所得税の計算で、売却価格から取得費や経費に加えて3,000万円の控除を引けます。空き家となっている場合には特例控除があることを覚えておき、確定申告の際に控除を申告して譲渡所得税を抑えましょう。
参考:国税庁

マイホームを売却したときの3,000万円控除を適用させる

親から相続する家が家族で住んでいるマイホームだった場合にはマイホーム売却の特例控除として譲渡所得税の計算で3,000万円の控除が受けられます。マイホーム売却の特例控除を受けるには
・被相続人(親)が居住する家屋または家屋ともに敷地や借地権を売却する
・家屋を取り壊した場合は売却までに住居以外として使用していない
・売主と買主が親子関係や夫婦関係といった特別な関係でない
条件を満たす必要があります。また、以下のような場合には適用されません。
・特例を利用するために不動産を購入した
・仮住まいといった一時使用のために購入した
・別荘といった趣味や娯楽、保養のための不動産である
空き家の特例控除とマイホーム売却の特例控除は併用できないのでどちらかの控除を適用します。マイホーム売却の特例控除を利用できれば譲渡所得税を抑えられます。
参考:国税庁

相続する家を売却するときの注意点

相続する家を売却するときにはいくつかの注意点があります。ここでは相続する家を売却するときの主な注意点について詳しく解説していきます。

所有期間は親が取得した日になる

譲渡所得税の税率は所有期間が5年を起点に税率が大きく変わります。相続した家の所有期間は相続した日を基準にするのではなく、親が家を取得した日(購入日)を基準にできます。取得期間は親から引き継げるので勘違いしないように注意しましょう。

税金は相続人全員で負担しなければならない

相続した家を売却する際には相続代表人が手続きや税金の支払いなどを代行して行います。相続した不動産の売却にかかった税金は、原則として相続人全員で分割します。遺産を分配する際には相続代表人が負担した手数料や税金を差し引いて遺産が支払われます。
また、遺産を受取ったら相続人全員に譲渡所得が発生するので確定申告を行って、所定の譲渡所得税を払う必要があります。代表相続人が確定申告を代行してくれる訳ではありません。各自が確定申告をして、申告漏れがないように注意しましょう。

売却するためには相続登記が必要

不動産の売却には書類がそろっていれば契約をできると思うかもしれませんが、必ず相続登記を行って、相続人に土地建物の登記を移しておくことが必要です。相続登記をしないで家を売却することはできないと考えましょう。
相続登記を行わないと以下のデメリットが起きる可能性があります。
・売却などの処分が自由にできない(登記簿にある親の同意が必要)
・他の相続人が、自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう
・不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある(相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため)
不正が見つかれば契約自体が無効となり大きな被害を被ることになるので、所定の手続きを正しく行い、相続した家を売却しましょう。

住宅ローンが残っていないかチェックする

相続した家の住宅ローンが残っている場合には相続登記を行う際に抵当権を外せません。返済途中の住宅ローンは契約時に団体信用生命保険に加入している可能性が高いです。団体信用保険に加入していれば、住宅ローンを組んだ本人が死亡した場合に、ローン残高相当額の保険金が金融機関に支払われる仕組みになっています。
団体信用保険に加入していれば住宅ローンは完済され、抵当権が外れるので相続した家の売却もできます。住宅ローンが残っている場合にはまずは住宅ローンを組んだ金融機関に連絡し、団体信用保険の適用を申請しましょう。

相続した家の売却に必要な税金を把握しよう

親が亡くなった際には悲しみも大きいですが、その後の処理にも多くの労力を費やす必要があります。相続した家を売却する必要がある場合にはその手順と必要な税金について把握し、できるだけ節税して確定申告をできるよう行動することが大切です。
相続した家の売却にあたっては不動産会社も相談にのってくれるケースが多くあります。相続した家の売却を検討する際にはいくつかの不動産会社に相談してみて、信頼のおける不動産会社と一緒に乗り越えていくのがおすすめです。
信頼できる不動産会社を見つけるために、すまいステップの一括無料見積もりを利用するとい簡単に複数の不動産会社に見積もりを依頼できます。便利なサービスを上手に利用して、相続の負担を軽減しましょう。

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