実家を売りたいなら何から始める?売れないなら買取を活用しよう

家を売る場合には、事前に念入りな準備をしておくことが大切です。特に実家の場合は、自分の持ち家を売る場合とは異なり、さまざまな手続きが必要になることもあります。

どのような方法で実家を売却するのか、売却の手順を知ることはもちろん、ポイントも理解しておくことが大切です。売却の方法やポイントを知り、スムーズに実家を売りましょう。

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パターン別実家を売るための準備

実家を売却するには事前の準備が必要ですが、パターンによってどのような準備をすべきかは異なります。

  • 相続する実家を売りたい場合
  • 両親の代理で家を売りたい場合
  • 認知症になった両親の実家を売りたい場合

3つのパターンそれぞれで必要な準備を知り、スムーズに実家を売る方法を把握しておきましょう。

相続する実家を売りたい場合

両親から相続する実家を売る場合は、遺言書がないかを確認しておきましょう。遺言書があると、自身が家を相続できるかどうかが変わるため、誰が相続するのかは事前にチェックしておかなければなりません。

実家を相続することができたなら、名義変更を行います。相続した状態では名義は親のものになっており、他人名義の家は勝手に売却することができません。そのため、名義を自身に変更し、その後家の売却となります。

名義の変更は法務局の窓口にて行えますが、さまざまな書類が必要であり、手続きが難しいと感じてしまう可能性があります。スムーズに名義変更をしたいなら、司法書士に依頼することがおすすめです。

司法書士への報酬に5万円程度かかりますが、費用を支払うことで面倒な手続きを任せることができ、スムーズかつ確実に名義を変更できます。

両親の代理で家を売りたい場合

両親の実家を代理で売却する場合は、両親に委任状を作成してもらう必要があります。両親が高齢で自身で手続きを進めることが難しいなら、委任状の作成によって子どもが代理で売却することは可能です。

不動産の売却は名義人以外が行うことはできないため、別の人が売却をするには名義人が委任状を作成して、売却の代理依頼を出していることを明確にしておく必要があります。

委任状には決まったフォーマットがなく、ネットに上がっているものをダウンロードして作成して構いません。また、不動産会社に依頼することで、委任状のフォーマットをもらえることもあります。委任状に記載する内容は、次の通りです。

  • 委任する範囲
  • 売却する不動産の所在地・面積・構造など
  • 代理人の住所や氏名
  • 委任する人の住所や署名、実印の押印

委任する範囲には売買契約締結の権限や金銭授受の権限について記します。また、売却条件について親が詳細に決めたい場合は、その条件についても委任状に記載することが可能です。子どもが代理で売却する場合には、次の書類も用意しておきましょう。

  • 親の印鑑登録証明書
  • 親の本人確認書類
  • 親の住民票
  • 子どもの本人確認書類

印鑑登録証明書は発行から3ヶ月以内のものが有効であるため、期限切れには注意しなければなりません。

認知症になった両親の実家を売りたい場合

両親が認知症になり、意思能力が欠如して自身では実家を売却できない場合は、成年後見制度を利用することで子どもが家を売却できます。そもそも認知症で意思能力がないと判断されると、売買契約を結ぶことはできず、本人が売却の契約をしたとしても無効になります。

そのため、認知症の両親が実家の所有者であるなら、売却するには子どもが成年後見人となって、代理できる権利を持たなければなりません。成年後見人になるには、裁判所に申し立てをして、後見人と認められる必要があります。

後見人になった後は不動産会社に実家の売却の仲介を依頼して、売却活動を進めていきます。親が認知症の場合は、委任状を作成してもらっても代理での売却は無効となるため、必ず裁判所による許可を得て代理人となりましょう。

実家を不動産会社の仲介で売る手順

実家を売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をサポートしてもらうことがおすすめです。仲介による売却の手順は、次の通りです。

  1. 不動産会社に実家の査定を依頼
  2. 不動産会社との媒介契約
  3. 不動産会社と協力しながら売却活動
  4. 購入希望者と交渉をして売買契約書を作成
  5. 売れた実家の引き渡し

各ステップでどのようなことをするのかを知り、スムーズに実家を売却しましょう。

不動産会社に実家の査定を依頼

売却する実家の価値を知り、仲介を依頼する不動産会社を選ぶためにも不動産会社に依頼して査定を受けましょう。査定を受けることで、実家にどれくらいの価値があり、いくらくらいで売却できるかの目安が把握できます。

ただし、不動産会社によって提示する査定額は異なるため、正確な価値を判断するには複数社から査定を受けることが大切です。1社ずつ査定を依頼すると時間がかかるため、効率的に相場価格を調べるには一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定サイトは不動産の情報を登録することで、一度に複数社からまとめて査定を受けられます。すまいステップなら2~3分程度の登録で一括査定が受けられるため、スピーディーに相場価格や不動産会社の良しあしを判断したい人におすすめです。

不動産会社との媒介契約

仲介を依頼する不動産会社を決めたなら、媒介契約を結びます。媒介契約は仲介による売却をしてもらうための契約であり、3つの種類があります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

媒介契約の種類によって、契約できる不動産会社の数や自分でも買主を見つけられるかどうかが異なります。また、不動産情報サイトのレインズへの登録義務があるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約のみです。

レインズに登録することで、より広く物件広告を公開できるため、買主を見つけやすくなります。どの契約がよいか悩む場合は、バランスの取れた専任媒介契約から始めてみることがおすすめです。

不動産会社と協力しながら売却活動

媒介契約を結んだ後は、不動産会社と協力して売却活動を進めます。売却活動として行うことは、次の通りです。

  • 売り出し価格を設定する
  • 物件の広告作成と公開
  • 内覧の対応をする

売り出し価格は査定額や売却希望額などを考慮して、不動産会社の担当者と相談しながら決めましょう。売り出し価格を高く設定しすぎると、買主が見つかりづらくなってしまうため、注意しなければなりません。

物件の広告の作成や公開は不動産会社が行ってくれます。ただし、すべて任せるのではなく、作成してもらった広告を確認し、使用されている写真の見栄えがよいか、実家の魅力が存分に伝わる情報が記載されているかをチェックしておきましょう。

購入希望者が現れたなら、スケジュールを調整して内覧の対応を行います。内覧対応は不動産会社に一任することも可能ですが、自身も同席したほうが家の魅力を伝えやすいです。また、購入者の人となりも知ることができるため、人柄を確認してから売却ができ、安心感もあります。

購入希望者と交渉をして売買契約書を作成

内覧対応をして購入希望者が見つかったなら、買主と交渉をして売買契約書を作成します。不動産取引は口頭で行うとトラブルが発生するため、必ず契約書を交わさなければなりません。売買契約書には実家の売却価格や引き渡しの時期、詳細な条件について記載します。

また、契約をキャンセルした場合の違約金についても記載しておく必要があり、あらゆるシーンに備えて必要事項を漏れなく書いておくことが大切です。

不動産取引は契約書に記載した内容がすべてとなり、口頭での約束は反映されません。口約束は後で言った言わないのトラブルになることもあるため、取り決めはすべて書面に残しましょう。

売れた実家の引き渡し

売買契約書に記載した内容に従って、売れた実家の引き渡しを行います。引き渡しの手順は次の通りです。

  • 引き渡し日までに引っ越しを済ませておく
  • 住宅ローンを組んでいる場合は決済を受けて抵当権を抹消する
  • 所有権の移転登記を行う
  • 家の引き渡しを行う

引き渡し日にスムーズに家を空け渡せるように事前に引っ越しを済ませておきましょう。契約書に記載した日時で引き渡しができないと、売主が違約金を支払わなければならない場合があります。

住宅ローンを完済していないなら、決済を受けて完済し、抵当権の抹消登記を行います。また、売主から買主への名義変更も必要であり、引き渡し日に所有権の移転登記もしなければなりません。登記手続きについては、司法書士に依頼するとスムーズに終えられます。

決済や登記手続きが完了したなら家の鍵や書類を渡して引き渡しは完了です。売買契約を結んだからといって確実に売却できるわけではなく、買主がローンの審査に落ちたなどの理由でキャンセルされることもあります。

契約締結後のキャンセルになる可能性も視野に入れておき、契約破棄となった場合の違約金や対処方法などは、事前に契約書で取り決めておくことが大切です。

実家を高額で売り後悔しないためのポイント

実家を少しでも高値で売りたいなら、次のポイントを意識することが大切です。

  • 実家の査定は一括査定サイトを利用
  • 売りたい実家の境界を確定
  • 実家の不要なものは処分
  • 不動産会社は担当の人柄まで確認
  • 実家を売る時の税金対策を忘れない

売却方法を工夫し、実家を後悔しない金額で売却しましょう。

実家の査定は一括査定サイトを利用

実家の査定を行う際には、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトなら一度に複数社からまとめて査定を受けることができ、各社が提示する条件を比較できます。

また、ネット上で査定が行えるため、実家が遠方にある場合でもスムーズに査定を受けられる点も魅力です。すまいステップなら2~3分の簡単な登録で査定を受けられるため、査定を素早く済ませたい人におすすめです。

売りたい実家の境界を確定

一戸建ての実家を売却するなら、土地の境界が確定しているかを確認しておきましょう。境界が曖昧なままだと、実際に所有する土地よりも狭い範囲で売却して損をすることがあります。

また、隣地の範囲まで売却してしまうと、隣地の所有者とトラブルになることもあるため、売却前の境界の確定は必須です。境界を確定させるためには、業者に測量を依頼します。測量は土地の広さや形状によって異なりますが、30~80万円程度かかることが多いです。

実家の不要なものは処分

引き渡しの際には家を空っぽにしておくことが基本であるため、実家にある不要なものはすべて処分しておきましょう。物が多くて処分が難しい場合は、業者に依頼して処分してもらうことがおすすめです。

実家に仏壇など大きいものがある場合は扱いに注意が必要であり、処分ができないなら先に移動場所を確保して、引き渡しまでに実家を空っぽにしておきましょう。

不動産会社は担当の人柄まで確認

仲介を依頼する不動産会社を査定額の高さや知名度だけで選ぶのは、リスクが高いです。査定額や知名度だけでは信頼できるかどうかはわからないため、担当者の人柄まで確認して売却の依頼先を選びましょう。

実際に担当者と話し、ストレスなくコミュニケーションが取れるか、質問に対して納得できる回答をしてくれるかなど、自分との相性を確認しておくことが大切です。また、売却の実績もチェックしておき、信頼できる相手を見つけて売却を依頼しましょう。

実家を売る時の税金対策を忘れない

売却による利益を残すには、税金対策を忘れずに行うことも大切です。

  • 損失が出ても確定申告を行う
  • 特別控除や特例を適用する

不動産を売った翌年には確定申告を行いますが、必須なのは売却によって利益が出ている場合です。しかし、売却によって損失が出ているときでも、確定申告をすることで損益通算ができます。

不動産売却の損失を給与所得に通算して節税ができるため、利益の有無に関係なく確定申告を行いましょう。また、条件を満たすことで特別控除や特例が適用できることもあるため、これらは積極的に活用することが大切です。

控除や特例も確定申告による申請が必要であるため、適用させるためには忘れずに手続きを行いましょう。

実家を売る時の3つの注意点

実家を売るときには、知っておきたい注意点もあります。

  • いくら安くしても売れない可能性がある
  • 誰も住まない実家は早く売らないと損
  • わからないことは専門家に相談

注意点も把握して、失敗なく実家の売却を行いましょう。

いくら安くしても売れない可能性がある

実家の立地が悪かったり、老朽化によって資産価値が下がりすぎていたりすると、どれだけ安くしても売れない可能性があります。

場合によっては0円でも売れない家もあるため、すべての家が売却できるとは限らないことは理解しておきましょう。もし親から実家を相続する場合は、売却ができないと判断するなら相続放棄をすることも1つの方法です。

誰も住まない実家は早く売らないと損

両親が不在で誰も住まなくなった実家は、素早く売らないと損をします。家は放置していると劣化が進みやすく、資産価値が大幅に下がることも多いです。また、家は持っているだけで維持費がかかり、住んでいない家の税金も支払わなければなりません。

老朽化が進んだ空き家は景観を損ねる、倒壊リスクで近隣住民に危険を及ぼすなどの理由で、特定空き家に指定されることもあります。特定空き家に指定されると固定資産税が高くなったり、場合によっては罰金や強制解体などのペナルティが課せられたりすることもあります。

空き家のまま所有することにはメリットがないため、誰も住まなくなった実家はできるだけ早く処分しましょう。

わからないことは専門家に相談

実家の売却でわからないことは、専門家に相談して判断を仰ぐことがおすすめです。不動産売却ではさまざまな疑問点が生まれやすく、すべて自分で対処しようとすると、上手くいかないこともあります。

不動産売却に関する悩みは不動産会社に、税金に関する悩みは税理士に相談することがおすすめです。また、登記手続きなら司法書士、法律系のトラブルなら弁護士と、悩みの内容に合わせて相談先を変えることも大切です。

売れない実家を手放すなら買取

仲介によって売れない実家は、買取による売却を検討することもおすすめです。買取は不動産会社に売却する方法であり、仲介とは取引相手が異なります。個人の買主と取引をするのが仲介であり、不動産会社と取引をするのが買取です。買取ならではの特徴を知り、売却時の選択肢として覚えておきましょう。

実家の買取をしてもらうメリット

買取によって売却するメリットは、次のものがあげられます。

  • 仲介では売りづらい家も売却できる
  • 売却期間が短い
  • 契約不適合責任を負わない

不動産会社は買い取った家に付加価値をつけて再販するため、そのままの状態では売れない家も買い取ってくれる場合があります。そのため、仲介で売れない家も、買取なら売却できる可能性があり、この点は大きなメリットです。

また、買取は不動産会社との売買契約の締結で引き渡しが行えるため、仲介よりも売却完了の期間は短いです。仲介では3ヶ月から半年程度売却までに時間がかかりますが、買取なら場合によっては1週間程度で引き渡せることもあります。

業者が相手であれば、売却後に契約不適合責任を負わずに済むこともメリットです。仲介で売る場合は、売却後に売主の知らない不備が見つかった場合に、修理費用の負担や違約金の支払いで賠償責任を果たす必要があります。買取の場合は責任を負わずに済むため、売却してから出費が発生する心配はありません。

実家の買取をしてもらうデメリット

仲介ではなく買取を選ぶデメリットは、売却価格の安さがあげられます。買取では不動産会社がリフォームやリノベーションを行って再販することを前提としており、その費用分が売却価格から差し引かれています。

そのため、仲介による売却相場の70~90%程度が買取価格の相場であり、高値で実家を売りたい人には不向きな売却方法です。また、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。仲介に比べて対応している業者が少なく、売却の依頼先を見つける手間がかかる点も、デメリットといえます。

実家を買取してくれる業者の探し方

買取業者を探すには、買取査定を受けることがおすすめです。一括査定を受けることで、各社が提示する査定額を比較でき、もっとも高値を提示した業者を選ぶことで好条件で売却できます。

買取は仲介とは違って買主との交渉がないため、査定額がそのまま売却価格となります。そのため、少しでも高値で売るには査定額の高い業者を選んだほうがよいでしょう。

また、買取が迅速に行われるか、素早く対応してくれるかなど、評判や口コミを調べ、信頼度をチェックしておくことも大切です。提供しているサービスを確認することもおすすめであり、一定期間仲介による売却活動を行う買取保証があるかや、不要な家具の処分サービスがあるかも調べておきましょう。

実家を売りたいなら現状を確認して準備を進めよう

実家を売却したいなら、家の状態を確認してすぐに売れる状況にあるかをチェックしておくことが大切です。実家の売却パターンは複数ありますが、親の代理で売却する際にはいくつかの手続きを踏まなければならない場合があります。

ケースによっては売却までに時間がかかることもあるため、事前準備は念入りに行うことが大切です。実家の売却で失敗しないためにも、準備は早めに始めておき、後悔のない内容で売りましょう。

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