離婚をするなら家を売るのがベスト?メリットデメリットと手続きとは

持ち家があって離婚をする場合は、家を売るかどうかで迷うことが多いです。離婚時に家を売却しない選択肢もありますが、これにはさまざまな問題があります。

ただし、離婚時に家を売却するデメリットもあるため、注意しなければなりません。メリットとデメリットの両方を知り、離婚の際に家を売るべきかを考えていきましょう。

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離婚で家を売る3つのメリット

離婚で家を売るメリットは、次の3つがあげられます。

  • 家を売ったお金でローンの返済を目指せる
  • 利益は新生活の足しになる
  • 財産分与のトラブルのリスクを下げられる

売却するメリットを知り、離婚前に家を売るべきか検討してみましょう。

家を売ったお金でローンの返済を目指せる

離婚前に家を売ることで、売却価格によってローンの完済を目指しやすいです。基本的にはローンを完済してからの売却が理想ですが、売却価格や自己資金の充当で完済が可能なら、金融機関に許可を得ることで家を売ることはできます。

離婚前にローンを完済しておくことで、ローンの名義者に負担がかかる心配がなく、お互いに支払いについての心配がありません。また、ローンを完済して残った分の利益は、原則2分の1で分配するため、お互いの取り分もわかりやすいです。

利益は新生活の足しになる

家を売却することで得た利益は、新生活の足しにできます。離婚でそれぞれが新生活を始めるなら、引っ越しや新居の入居費用などでお金がかかります。

特に専業主婦・主夫をしていた場合は離婚してから職を探す必要があり、給料が入るまでのつなぎの期間にお金が必要です。離婚時には財産分与もありますが、少しでも手元にお金が残っているほうが安心できます。

売却による利益が大きいなら、2分の1ずつ分配しても十分なお金が入ってくるため、物入りになりやすい新生活もスムーズに進めやすくなります。

財産分与のトラブルのリスクを下げられる

離婚時に家を売却するメリットは、財産分与におけるトラブルのリスクを軽減させられる点にもあります。家を残したまま離婚した場合は、財産を均等に分与することが難しいため、どちらがどれだけの資産を持つかでもめることが多いです。

また、離婚後も家が残っているならローンの支払いは必要であり、どちらが支払いを続けるかでもめることもあります。すでに売却しているなら現金で財産分与をすることができ、ローンの支払者でももめることがないため、トラブルを避けたい場合にはおすすめです。

離婚で家を売る2つのデメリット

離婚時に家を売ることにはさまざまなメリットがありますが、デメリットもあるため注意しなければなりません。

  • 生活環境が変わってしまう
  • 生活費の負担が増える

デメリットも正しく把握して、離婚時に家を売るべきかどうかを判断する際の参考にしましょう。

生活環境が変わってしまう

離婚時に家を売ると、夫婦それぞれが新しい家に住むことになり、お互いに生活環境が変わってしまいます。これまでと同じ環境で生活することはできず、引っ越し先の環境次第では生活に不便を感じてしまうこともあります。

また、子どもがいる場合は転園や転校が必要になることもあり、自身だけではなく、子どもにストレスがかかってしまうことも多いです。生活環境を変えたくないなら、家は残しておいたほうがよく、そのまま住み続けたほうが自身も子どもにもストレスが少なくて済みます。

生活費の負担が増える

家を売却して別々の家に住むことになると、生活費の負担が増えます。新居への引っ越し費用がかかるだけではなく、これまで2人で生計を立てていたところを、個人で家計を担わなければなりません。

また、売却して住宅ローンの支払いがなくなったとしても、賃貸物件に引っ越すなら毎月家賃の支払いが必要です。家を買う場合は新しい住宅ローンの支払いも毎月必要になり、今度は完全にひとりで支払いをしなければなりません。

離婚によって家を手放すと生活費の負担が大きくなりやすく、場合によっては日々の暮らしが苦しくなってしまうこともある点はデメリットです。

離婚で家を売る基本の手順

離婚のときに家を売るなら、売却の手順を把握しておくことが大切です。

  • ローンの返済状況や契約内容の確認
  • 家がいくらで売れるか査定を受ける
  • 不動産会社に仲介の依頼
  • 売り出し価格を決めて売却活動を始める
  • 購入希望者に内覧で家の案内
  • 売買契約を結んで家の引き渡し

どのような手順で家を売るのかを知り、スムーズに家を売却しましょう。

ローンの返済状況や契約内容の確認

家を売りたいなら、ローンの返済状況や契約内容を確認しておくことが大切です。金融機関の許可があればローン残債があっても売却はできますが、基本的にはすでに完済しているほうが望ましいです。

そのため、資産に余裕があるなら、貯金などを支払いに充てて、一括で繰り上げ返済しておくとよいでしょう。また、家が誰の名義になっているかも確認が必要です。家は名義人以外は売却できないため、名義人が主導して家を売る必要があります。

もし売却によってローンが残ってしまう場合は、通常とは異なる対応が必要です。そのため、契約内容は詳細まで確認しておき、誰の名義になっているか、残債がいくらあるかは頭に入れておきましょう。

家がいくらで売れるか査定を受ける

いくらで売却できるかを知るためには、査定を受けて最新の相場価格を知っておくことが大切です。不動産会社に依頼することで査定を受けられますが、提示される金額は業者によって異なります。

そのため、正確な相場価格を算出するためにも、最低3社程度を目安に、複数社から査定を受けておきましょう。手間をかけずに複数社から査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

すまいステップなら、ネットで物件情報を登録することによって、一度に複数社から査定を受けられます。効率的に査定を行い、相場価格を調べるには一括査定サイトを有効活用することが大切です。

不動産会社に仲介の依頼

査定を受けた後は、不動産会社を選んで仲介の依頼を出します。仲介を依頼する不動産会社は査定額だけではなく、担当者との相性や実績などを確認しておくことが大切です。査定額は不動産会社によって違うだけではなく、自社で売却してもらうために相場よりも高値を提示してくることもあります。

そのため、査定額だけで仲介先を決めてしまうと、実際の売却価格が査定を大きく下回り、損をすることも多いです。そのため、査定額だけで決めずに、不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って、ストレスなく話ができるかを確認しておきましょう。

また、不動産会社の評判や担当者の実績をチェックしておくことも大切です。口コミでの評判がよく、担当者の売却実績も高いなら、安心して仲介を任せられるでしょう。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

不動産会社に仲介を依頼する際には、媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に仲介してもらうために必要な契約です。仲介による売却では仲介手数料がかかりますが、媒介契約を結んだ際にかかるわけではありません。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を組むことができ、かつ自分で買主を見つけることも可能です。自由度は高いものの、不動産情報サイトのレインズへの登録義務がなかったり、売却活動の状況報告が義務でないことから、不動産会社が熱心に活動してくれないこともあります。

専任媒介契約は不動産会社1社のみと媒介契約が可能ですが、個人でも買主を見つけられます。一部制限はあるものの、ある程度の自由度は残されており、3つの媒介契約の中でもっともバランスが取れたものです。

専属専任媒介契約は不動産会社1社のみしか契約できず、かつ自分で買主を見つけることもできません。制限が多い分、不動産会社に熱心な売却活動をしてもらいやすい点がメリットです。それぞれでメリットとデメリットが異なるため、自身の売却の希望に合わせて契約内容を選びましょう。

売り出し価格を決めて売却活動を始める

不動産会社と売買契約を結んだなら、売り出し価格を決めて売却活動をスタートしましょう。売り出し価格の設定は重要であり、高すぎると買い手が見つかりづらくなりますが、安くしすぎると売却によるローンの完済が難しいです。

そのため、ローン残債と相場価格を考慮して、適切な金額を決めておきましょう。不動産の売却には費用がかかり、かつ買主から値引き交渉をされることもあります。そのため、売却を希望する金額よりも少しだけ高値に設定しておくと、売却費用や値引き分を差し引いても、納得できる金額で売却しやすいです。

物件広告は不動産会社が作成してくれますが、内容は確認しておくことが大切です。使用されている写真は魅力的なものか、家の魅力をアピールできる情報が十分に記載されているかはチェックしておきましょう。

また、なかなか売れない場合は値引きをしたり、不動産会社に依頼してより多くの人が見ている広告媒体に掲載できないか聞いてみたりすることがおすすめです。

購入希望者に内覧で家の案内

購入希望者が現れたら、スケジュール調整をして内覧の対応を行います。内覧は不動産会社に一任することも可能ですが、家の魅力を伝えるには自身も同席することがおすすめです。

内覧の際には部屋の広さや間取りだけではなく、故障箇所はないか、部屋が清潔かなども見られます。そのため、故障箇所は修理しておき、部屋はきれいに掃除しておきましょう。

部屋を広く見せるには、物をできるだけ少なくし、整理整頓しておくことが大切です。また、玄関や水回りは見られやすく、汚れが目立ちやすいです。そのため、念入りに清掃をしておき、第一印象がよくなるようにしておきましょう。

家についての質問をされることも多いため、素早く答えられるように回答を用意しておくことが大切です。質問はある程度想定しておき、家の魅力を伝えられるようにしておきましょう。

売買契約を結んで家の引き渡し

内覧対応をして購入希望者と交渉し、売買契約を結びます。売買契約書には売却価格だけではなく、引き渡しの日時や契約破棄となった場合の対応なども決めておくことが大切です。

また、売却価格は引き渡しの際に受け取ることが一般的ですが、契約時に手付金として売却価格の一部を受け取ります。手付金の相場は、売却価格の10%です。

スムーズに引き渡すためには、事前に引っ越しを済ませておく必要があります。契約書で定めた日時で引き渡しができないと、契約違反になって違約金を支払わなければならないため注意しましょう。

離婚でローンが支払えない家は任意売却

もし離婚時にローンを滞納していてローンの支払いが難しい場合は、任意売却という方法で家を売ることも検討しましょう。任意売却を選択することで、ローンが支払えない家でも売却できる可能性があります。ただし、任意売却には問題点もあるため、基本的には別の方法で売却することが大切です。

家の任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの支払いが滞納し、かつ売却価格でローンが完済できない場合に用いる方法です。ローンを滞納していると、抵当権を行使されて競売にかけられ、強制売却が行われます。

競売だと安価でしか売却できませんが、任意売却なら仲介による売却とほぼ同程度の条件で売れる可能性があり、ローン残債を少しでも減らすことができます。

任意売却と仲介による売却の違いは、ローンを滞納しているか、売却期間が限定されているかなどがあげられます。任意売却はローンを滞納している場合のみ行える売却方法であり、返済に問題がなかったり、売却価格でローンを完済できたりするなら、通常の売却で問題はありません。

また、任意売却は売却できる期間が決まっており、時間をかけすぎると競売にかけられるため注意が必要です。任意売却はどうしてもローンが返済できない場合に用いる方法であり、基本的には通常の仲介による売却のほうが望ましいです。

家の任意売却をする流れ

任意売却をする際の流れは、次の通りです。

  • ローンの状況を確認する
  • 金融機関に相談して任意売却の承諾を得る
  • 不動産会社に依頼して売却活動を開始する
  • 売買契約を結び家を引き渡す
  • ローン残債について金融機関と協議する

まずはローンの状況を確認して、売却によって完済ができないか、支払いが滞っているかを見ておきましょう。任意売却は売却価格よりローン残債が大きいオーバーローンの状態で、ローンを滞納しているときのみ行える売却方法です。

次に条件を満たしているなら、金融機関に相談して任意売却の承諾を得ます。承諾を得た後は、不動産会社に相談して売却活動を開始し、家を売りましょう。売却価格でローン残債を支払いますが、残った分の支払いをどのようにするかは金融機関と相談して決めます。

ローンの支払いが難しいことを伝えて交渉すると、返済額を減額してもらえることもあります。任意売却は特殊な不動産売却になるため、任意売却に強い不動産会社を探したり、法律の専門家である弁護士に相談したりしてから行うようにしましょう。

家の任意売却をする問題点

住宅ローンを滞納していても家を売れる点は任意売却のメリットですが、多数の問題点もあります。

  • 信用情報に傷がつく
  • 保証人に迷惑をかける可能性がある
  • 任意売却の期限をすぎると競売にかけられる

任意売却ができる状態では、すでにローンを滞納しているため信用情報に傷がつきます。将来新たなローンを組んだり、クレジットカードを発行したりすることが難しくなるため、この点には注意が必要です。

また、ローンを滞納していることで保証人に支払いを請求され、他の人に迷惑をかけてしまう可能性もあります。任意売却ができる期間は決まっており、売却がスムーズに行えないと競売にかけられ、強制売却となる点も問題点です。

ローンの支払いが難しいからといってすぐに任意売却を検討せず事前に対処することが重要です。金融機関に相談して毎月の返済額を減らせないか交渉したり、金利の安い金融機関への借り換えを検討したりして対処しましょう。

【Q&A】離婚で家を売るときの不安

離婚で家を売るときには、さまざまな不安を抱えてしまうことも多いです。

  • 売った家に住むことは可能なのか
  • 家を売るためにかかる期間はどれくらいか
  • 家を売るのは離婚の前か後か

よくあるQ&Aを参考にして、不安を解消してから家の売却に臨みましょう。

売った家に住むことは可能なのか

離婚時に家を売却したとしても、そのまま住み続けることは可能です。リースバックという制度を利用することで、買主と賃貸契約を結び、売却した家に引き続き住むことができます。

リースバックで暮らす場合は、通常の賃貸物件と同様に毎月家賃の支払いが必要です。新しい不動産所有者との交渉次第では、長く住み続けて家を買い戻せることもあります。そのため、将来的に持ち家を得たい場合も、リースバックを検討してみるとよいでしょう。

ただし、リースバックは売った家に住み続けられるものの、通常の仲介で売るよりも安価での取引になることが多いです。売却価格が安くなりやすい分、そのまま家に住み続けることができますが、通常の売却と比較して、どちらのほうがよいかは考えておく必要があります。

家を売るためにかかる期間はどれくらいか

仲介による売却の場合は、早くて3ヶ月、通常半年程度の期間がかかります。家は売りに出したからといってすぐに買い手が見つかるわけではありません。長期間かかることを前提にして、売却活動は早めに開始しておくことが大切です。

また、素早く売りたいなら、不動産会社による買取という選択肢もあります。買取は不動産会社が取引相手になるため、査定を受けて売買契約を結ぶだけで、素早く売却できます。

仲介による売却の70~90%の価格での取引となることが多いですが、早いと1週間程度で売却できるため、いつまでに売りたいかを考えて、売却方法を選びましょう。

家を売るのは離婚の前か後か

離婚の前でも後でも家を売ることは可能ですが、トラブルが少ないのは離婚前です。離婚前に売却すると、現金をわけられるため、スムーズに財産分与ができます。

不動産の状態で残していると、財産分与の際にややこしくなるため、わかりやすく分与するなら離婚前に売却して現金で分与できるようにしておきましょう。

注意しなければならないのは、現金をわける際は離婚後の財産分与で行うということです。離婚前に金銭のやり取りをしてしまうと、贈与に該当して贈与税がかかる可能性があります。トラブルなくスムーズに財産分与をするためにも、離婚前に家を売っておくことがおすすめです。

離婚で家を売るなら現状や将来を考えてから

離婚で家を売ることになるなら、現状や将来を考えてどのように対処するかを考えることが大切です。離婚での家の売却にはメリットとデメリットの両方があるため、どちらのほうが利益があるかをきちんと考えておかなければなりません。

売却を前提とするなら、財産分与がしやすいように離婚前がおすすめです。トラブルに発展するリスクを回避しスムーズに家を売るためにも、売却は計画的に行いましょう。

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