家を売る16の注意点!手続きの流れに沿って確定申告まで解説

家を売るときには、さまざまな注意点があります。注意点を知らずに売却に臨んでしまうと、後悔してしまうこともあります。

後悔や失敗なく家を売るには、注意点を頭に入れておき、売却の手順を詳細まで知っておくことが大切です。家を売るときの注意点を理解して、後悔のないように売却を完了させましょう。

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家を売って確定申告をするまでの流れ

家をスムーズに売るためには、全体の流れを知っておくことが大切です。家は売って終わりではなく、その翌年に確定申告が必要なため、そこまでの流れを把握しておきましょう。

  • 売却する家の相場価格を調べておく
  • 不動産会社による査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 広告を出してもらい売却活動を開始する
  • 購入希望者に内覧に来てもらう
  • 購入希望者と売買契約を結ぶ
  • 家の引き渡しを行う
  • 売却した翌年に確定申告を行う

家を売る際には、事前に相場価格を調べておくことが大切です。自分でも相場を調べておき、不動産会社による査定が相場から大きく離れていないかを確認しましょう。

不動産会社から査定を受け、信頼できる業者を見つけたなら不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に仲介してもらうための契約です。

契約の種類によって特徴が異なるため、不動産会社の担当者と相談しながら、自分に合ったものを選びましょう。媒介契約を結んだ後は、不動産会社に広告を作成してもらい、売却活動を開始します。

購入希望者が現れたら家を実際に見てもらう内覧対応を行い、買主が気に入ったなら売買契約を結びます。契約後、家を引き渡し、翌年に確定申告をして家の売却は完了です。

家を売りに出すまでの8つの注意点

売却をスムーズに行うには、家を売りに出すまでの注意点も知っておく必要があります。

  • 売る家の査定を複数の不動産会社で受ける
  • 家の現状を確認しておく
  • 家を売る目的を決めておく
  • 自己判断でリフォームをしない
  • 家を売るには費用がかかる
  • 不動産会社を査定の高さだけで決めない
  • 家を売りやすい媒介契約を選ぶ
  • 作成してもらう広告は自身でも確認

これらの注意点を把握しておくことで、失敗なく売却活動を進めやすくなります。

売る家の査定を複数の不動産会社で受ける

家を売却するにあたっては、不動産会社から査定を受けてどれくらいの価格で売れるかを知っておくことが大切です。査定額はあくまで目安であり、たとえ同じ家であっても依頼する不動産会社によって提示される金額は異なります。

そのため、査定は複数の不動産会社から受けることが大切であり、相場にもっとも近い金額を提示する業者を見つけましょう。

自分で相場価格を調べておくと、査定額が適切かどうかを見極めやすいため、事前に調べておくことも重要です。複数社から査定を受けるなら、一括査定サイトのすまいステップの利用がおすすめです。

すまいステップは2~3分の情報入力で、複数社から査定を受けられます。効率的に複数社から査定を受け、信頼できる不動産会社を見つけるためにも、一括査定サイトを活用しましょう。

家の現状を確認しておく

スムーズに家を売り出すには、売却予定の家の現状を確認しておくことが大切です。売り出し前に確認しておきたいポイントは、次の通りです。

  • ローン残債がいくらあるか
  • 家の名義人は誰か
  • 戸建ての場合は土地の境界が確定しているか

基本的には住宅ローンを完済しておかないと、家は売却できません。しかし、売却価格で相殺したり、自己資金を充当して一括返済したりすることで、残債があっても売却は可能です。ローンを完済していない場合は売却前に金額を確認しておき、家を売ったお金や自己資金で完済できるかを確認しておきましょう。

また、家は名義人のみ売却が可能であるため、誰の名義になっているかも確認しておく必要があります。複数人での共有名義の場合は、家を売るために名義人全員の承諾が必要であることも覚えておきましょう。

土地付きの戸建てを売る場合は、隣地との境界が確定しているかを確認しておく必要があります。境界が確定していない場合は、事前に測量をして境界線を確定させておきましょう。

家を売る目的を決めておく

なぜ家を売るのか、その目的を決めておくことも大切です。家を売る目的次第では、売却せずに別の選択肢を検討したほうがよいこともあります。売却以外の選択肢としては、次のものがあげられます。

  • リフォーム・リノベーションして住み続ける
  • 賃貸物件にして家賃収入を得る

家を売る目的は人によって異なりますが、ライフスタイルの変化や仕事の都合などが考えれます。現在の家に住み続けることが難しく、新居を購入する必要性が高い場合は、売却しても問題ありません。

家が古くなったから、別の家にも住んでみたいからなど、明確な目的がない場合は、売却以外の選択肢のほうが適していないかを確認してみましょう。

自己判断でリフォームをしない

売却前のリフォームは基本的には不要であり、自己判断で行わないようにしましょう。リフォームをすることで個人の好みが出過ぎてしまい、かえって売れづらくなってしまうこともあります。また、リフォームにかけた費用分を売却価格に丸ごと上乗せできるわけではありません。

費用が高くなると売却によって得られる利益が減ってしまい、損をする可能性もあります。リフォーム費用の回収は難しいため、売却前に行うのは簡単な補修程度に留めることがおすすめです。

また、リフォームなどで家に手を加える場合は、不動産会社の担当者と相談して、本当に行ったほうがよいかを確認しておきましょう。

家を売るには費用がかかる

家を売るには、さまざまな費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン一括返済手数料
  • 譲渡所得にかかる税金
  • ハウスクリーニングの費用
  • 測量費用
  • 家の解体費用
  • 契約書類発行手数料

どれくらいのコストがかかるかは、売却活動の内容や契約する不動産会社、売却価格などによって変わります。場合によっては各種費用で100万円以上することもあり、高額なコストになる可能性があることは覚えておきましょう。

売却価格がそのまま自身の利益になるわけではなく、各種費用を差し引いて手元に残った金額が、最終的な利益となります。

不動産会社を査定の高さだけで決めない

売却を依頼する不動産会社を決める際には、査定額以外のポイントも考慮することが大切です。不動産会社によっては自社で売ってもらうために高い査定額を提示し、実際の売値が査定額以下になってしまうこともあります。

査定額の高さだけではなく、明確な根拠を持って査定額を提示しているか、担当者と実際に会って相性がよさそうかなども確認しておきましょう。

また、不動産会社の実績や評判を調べ、家の売却に強みがあるか、悪評が目立たないかもチェックしておくことがおすすめです。

家を売りやすい媒介契約を選ぶ

不動産会社の仲介によって家を売る場合は、媒介契約を結びます。媒介契約は種類によって特徴が違い、売却の状況や希望によってどれが適するかは異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

一般媒介契約は、自分でも買主を探したい人や、複数の不動産会社に仲介を依頼したい人に向いています。ただし、複数社と契約できる分、不動産会社による売却活動が熱心に行われない可能性もあるため注意が必要です。

専任媒介契約は自分で買主を探しつつも、不動産会社に売却活動を任せたい人に向いています。3つの契約の中でもバランスが取れているため、どれがよいか迷う人におすすめです。

専属専任媒介契約は個人で買主を探すつもりがなく、不動産会社に売却活動を任せたい人に向いています。複数社と媒介契約を結べないだけではなく、個人で買主を見つけて直接契約ができないなどの制限は多いですが、不動産会社が売却活動により力を入れてくれやすい点がメリットです。

作成してもらう広告は自身でも確認

売却活動に使用する広告は不動産会社が作成してくれますが、記載されている内容や使用されている写真は、自身でも確認しておくことが大切です。家の魅力を伝えるための情報が書かれているか、外観や内装などが見栄えよく撮られた写真が使用されているかは、必ずチェックしておきましょう。

広告の内容が不十分だと感じた場合は、変更してほしい点を不動産会社の担当者に伝えることが大切です。広告は内容次第で家の売却率に大きく影響を与えるため、必ず自身で確認しておきましょう。

家を売りに出してから確定申告までの8つの注意点

注意点は家を売り出す前だけではなく、売り出してから確定申告をするまでにもあります。

  • 家はすぐに売れてくれない
  • 値下げは戦略をもって行う
  • 内覧は一歩引いて対応をする
  • 契約不適合責任の内容を理解しておく
  • 自身の都合で売買契約の破棄をすると違約金
  • 加入していた家の保険は解約する
  • 確定申告を忘れない
  • 不明な点があるまま確定申告を進めない

8つの注意点を把握して、売り出しから売却後まで失敗しないようにしましょう。

家はすぐに売れてくれない

不動産会社に仲介を依頼して売りに出したとしても、すぐに売却できるわけではありません。家は高い買い物になるため、購入希望者も慎重になりやすいです。また、売り出したタイミングで家を買いたいと考える人がいるとも限らないため、売却までに時間がかかることは理解しておきましょう。

実際にどれくらいの期間で売却できるかは状況によって異なりますが、売り出してから3ヶ月程度はかかると想定しておくことが大切です。人気の物件だとすぐに売れるケースもありますが、基本的には数ヶ月以上かかるため、期間の余裕を持って売り出す必要があります。

値下げは戦略をもって行う

家がなかなか売れない場合は売り出し価格の値下げを検討する必要がありますが、闇雲に値下げをしてはいけません。値下げは戦略的に行うことが重要です。いつまでに売れなければ値下げをするのか、またいくらまで値下げをするのかは、売り出し前に決めておきましょう。

値下げをする際にも、購入希望者の目に留まりやすいように、端数を残しておくことがおすすめです。例えば4,000万円に値下げを考えているなら、3,980万円にすることで、3,000万円台の検索にも引っかかるようになり、より多くの人に物件広告を見てもらうことができます。

内覧は一歩引いて対応をする

内覧時には売主も同席して構いませんが、一歩引いて対応をすることが大切です。購入希望者に付きっ切りになっていると、見る側は落ち着くことができず、居心地が悪いと感じてしまう場合があります。

基本的には自由に見てもらうようにし、質問をされた際に的確に答えるようにしましょう。また、確実ではないことは言わないようにし、口約束もしないことが大切です。

口約束をすると、後から言った言わないでトラブルに発展することがあります。約束事はすべて契約書に記載するため、口頭ではなく文書で残すことが重要です。

契約不適合責任の内容を理解しておく

売却する家に不備があり、それを買主に伝えていないと売却後に契約不適合責任を問われ、賠償をしなければなりません。契約不適合責任とは、契約時に記載した内容に間違いがないことを売主が保証し、それが守られなかった場合に賠償責任を果たすというものです。

自宅に不備がある場合は、事前に買主に知らせておく必要があり、不備を知り納得した上で購入してもらうことが大切です。また、契約不適合責任は売主がいつまで負うのか、どのような内容で賠償をするのかなどは、契約時に定めておく必要があります。

責任の期限や賠償内容については、不動産会社の担当者とも相談しながら、売買契約を結ぶ際に細部まで決めておきましょう。

自身の都合で売買契約の破棄をすると違約金

売主の都合によって売買契約を破棄することは可能ですが、この場合は違約金を支払わなければなりません。売主都合による契約破棄の場合は、買主から受け取った手付金の倍額を支払うことが一般的です。

契約破棄の際の違約金については、売買契約時に契約書に記載しておきます。買主が合意する場合は、違約金なしで契約を破棄できることもありますが、基本的には自己都合での破棄はペナルティが発生すると考えましょう。

加入していた家の保険は解約する

家を売った後は、以前に加入していた保険を解約しましょう。家にかけている火災・地震保険などは、売却しても自動解約にはなりません。

自身で手続きをして解約することで、すでに1年分支払っている場合でも、残っている期間分を日割り計算して、返還してもらえます。

確定申告を忘れない

家を売った翌年には確定申告を行います。売却によって利益が出ているのに確定申告をしていないと、税率が高くなるペナルティが発生するため、忘れないようにしなければなりません。

また、特別控除や特例を利用するためにも、確定申告は必要です。控除などを利用して非課税になる場合も、必ず申告をしましょう。売却によって損失が出ている場合は、確定申告は必須ではありません。

ただし、損失発生時も申告をすることで、給与所得と損益通算して減税ができます。ペナルティを受けないためだけではなく、減税の可能性もあるため、家を売却した翌年は確定申告を必ず行うようにしましょう。

不明な点があるまま確定申告を進めない

確定申告について不明点がある場合は、自己判断で進めないようにしましょう。申告ミスがあると、税金を多く払い過ぎたり、過少申告になってペナルティが発生して損をしたりする可能性があります。

また、特別控除や特例が申告ミスによって適用されなくなることもあります。不明点がある場合は税理士に相談することがおすすめです。税理士は無料相談を受け付けていることもあるため、これを利用してみるとよいでしょう。

家を売るときに知っておきたい基本

家を売る場合は注意点だけではなく、知っておきたい基本的な知識もあります。

  • ローン中でも家は売れる
  • 0円でも売れない家がある
  • 買取ならすぐに家を手放せる

上記のポイントは基本であるため、家を売るまでに頭に入れておきましょう。

ローン中でも家は売れる

基本的にはローンを完済してからのほうが家は売却しやすいですが、ローン残債があっても家を売ることは可能です。売却によって得た資金でローンが完済できるなら、返済途中で売却しても問題はありません。

また、売却価格で補填できない場合でも、自己資金を充当できるなら売却は可能です。ローンの返済途中で売却する場合は、金融機関の承諾が必要なため事前に相談しておきましょう。

もし売却価格や自己資金でローンの完済ができない場合は、住み替えローンを利用して住み替えることもできます。住み替えローンでは前のローン残債を、新しいローンの返済額に組み込むことができます。

ただし、住み替えローンで前のローンを引き継ぐ場合は支払いが苦しくなりやすいため、この点には注意が必要です。住み替えローンを利用する場合は、無理のない資金計画を立てておきましょう。

0円でも売れない家がある

仮に0円で譲るとしても、家が売れない場合もあります。立地が悪かったり、倒壊しそうなほどに老朽化した家の場合は、どれだけ値下げしても売れないケースがあることは理解しておきましょう。

家が売れない場合は取り壊して更地にし、土地のみでの売却を考えることも選択肢の1つです。また、売却が難しそうな家を相続する場合は、相続放棄を検討することもおすすめです。

買取ならすぐに家を手放せる

仲介での売却には3ヶ月以上かかることが多いですが、不動産会社に直接売却する買取なら、より短期間で売ることができます。買取は不動産会社と売買契約を結ぶだけで引き渡しが可能であり、早いと1ヶ月以内に売れることもあります。

ただし、買取は不動産会社が物件をリフォームして再販することを前提としているため、仲介による売却よりは売却価格が下がりやすいです。仲介の売却相場の70~90%程度が買取の平均価格となるため、売却価格よりも売却スピードを優先したい人は買取がおすすめです。

家を売るなら注意点を守り慎重に手続きを進めよう

家を売る際には、さまざまな注意点があります。注意点が守れていないと売却に失敗したり、家が売れても納得できる結果にならなかったりすることがあります。

好条件で売却するためには、注意点や売却時の細部のポイントまで知っておくことが大切です。注意点を踏まえて売却に臨み、納得できる内容で家を売りましょう。

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