家を売る手続きの基本を解説!書類をそろえて確定申告まで迷わない

家を売るときには、さまざまな手続きを踏む必要があります。初めての家の売却ではどのような手続きが必要なのかわからず、不安に感じてしまう人も多いです。

しかし、家の売却は特別に難しいものではありません。手続きごとのポイントを詳細まで把握して、失敗なく家の売却を完了させましょう。

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家を売るための流れとは

家をスムーズに売るには、売却手続きの全体像を把握しておくことが大切です。

  1. 不動産会社による査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 内覧対応をし購入希望者と売買契約を結ぶ
  5. 家を引き渡す
  6. 売却した翌年に確定申告をする

家を売ると決めたなら、不動産会社による査定を受けて、家がどれくらいの金額で売却できるのか、目安となる相場価格を調査します。売却の仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶと売却活動は開始となります。

購入希望者に家を見てもらい、金額や引き渡しの条件などの交渉をして、双方合意の時点で売買契約を結びましょう。契約締結後に家を引き渡し、売却した翌年に確定申告をして家を売る手続きは終了です。

【家を売る手続き1】査定

家を売るためには、売却予定の家にどれくらいの価値があるのかを知っておく必要があります。相場価格を知っておくことで、いくらで売却するかの指標が決めやすくなります。査定を行うことで、売り損が出たり、売り出し価格を高くしすぎて売れないといった事態を避けたりしやすいです。

不動産会社による査定は、家を売る手続きの中でも重要なものです。査定を受ける際のポイントを知り、最初の段階でつまずかないようにしましょう。

査定の種類と特徴

査定には大きく机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれで特徴が異なります。

査定の種類特徴
机上査定
  • ネットで査定が受けられる
  • 素早く査定額が提示される
  • 査定額の正確性が低い
訪問査定
  • 不動産会社の担当者が実際に家を見に来る
  • 査定額が提示されるまでに時間がかかる
  • 査定額の正確性が高い

ネットで受けられる査定が机上査定、不動産会社の担当者が実際に家に来て行うものが訪問査定です。机上査定は物件情報を登録するだけで、素早く結果が表示される点が魅力です。ただし、物件情報のみで金額を算出するため、査定額の正確性は高くありません。

訪問査定は机上査定よりも査定額の算出に時間がかかりますが、家の詳細な状態までチェックする分、査定の正確性は高いです。

素早く簡易的に行う机上査定で利用する不動産会社を絞り込み、訪問査定を受けて実際に利用する不動産会社を決めることが、家を売る際の一般的な流れです。

訪問査定で必要になる書類

訪問査定で必要な書類は、次の通りです。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 土地の測量図・建物の図面
  • 登記済権利証・登記識別情報
  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書

これらの書類がないと正確に査定を受けられなくなるため、必ず事前に用意しておきましょう。また、上記以外の書類では、家を購入した際の売買契約書や重要事項説明書、物件情報のパンフレットなどは用意しておくことがおすすめです。

これらの追加書類を準備しておくことで、物件についての詳細な情報を伝えることができ、査定額が上がる可能性があります。

一括査定なら複数社での比較が簡単

査定額は不動産会社によって違うことが多く、場合によっては100万円以上の差が出ることもあります。不動産会社を選定する際には、複数社から査定を受けて比較することが大切であり、この際に一括査定が便利です。

一括査定では物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられます。最寄の不動産会社1社ずつに査定を依頼せずに済むため、効率的に不動産会社の選定を行えます。

一括査定ならすまいステップがおすすめです。すまいステップは一度に複数社から査定を受けられるだけではなく、2~3分程度の簡単な登録で、素早く一括査定を受けられます。

【家を売る手続き2】媒介契約

査定を受けて売却を依頼する不動産会社を決めたなら、業者と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶ際にもさまざまなポイントがあるため、詳細まで把握しておくことが大切です。媒介契約とはどのようなものかという基本的なポイントから、契約の特徴や必要な書類まで知っておきましょう。

不動産会社との媒介契約とは

そもそも不動産会社と締結する媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼して家を売ってもらうための契約です。媒介契約を結ぶことで、不動産会社が売主を代理して売却活動を進め、買主を見つけてもらい売却手続きの仲介をしてもらえます。

不動産会社を利用せず、個人間で家の売買を行う場合は、媒介契約は不要です。不動産会社による仲介を利用して家を売る場合に必要な契約が、媒介契約であると考えましょう。

3種類ある媒介契約の特徴

媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、かつ個人でも買主を見つけて契約できる点が特徴です。売却活動の自由度は高いですが、その分不動産会社が売却活動に力を入れてくれない可能性があるため、この点には注意しなければなりません。

専任媒介契約は個人でも買主を探せるものの、不動産会社1社とのみ媒介契約を結ぶものです。3つの中ではもっともバランスが取れているため、どれにするか迷った場合におすすめです。

専属専任媒介契約がもっとも制限の多い契約ですが、その分不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすくなります。どの媒介契約がよいと一概に決まっているわけではありません。自身の売却活動の方向性や希望する条件などを考慮して、適しているものを選びましょう。

媒介契約で必要になる書類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、次の書類が必要です。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票

印鑑登録証明書は発行から3ヶ月以内のものが有効であるため、期限には注意しましょう。また、一般媒介契約は必要書類がより簡素となり、実印や印鑑登録証明書は不要で認印で構いません。

契約の種類によって必要な書類が異なるため、不安な場合は査定を受けた際に、媒介契約を結ぶにあたって必要な書類を、不動産会社の担当者に尋ねておくとよいでしょう。

【家を売る手続き3】売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだなら、売却活動を開始します。売却活動でやることは、具体的には売り出し価格の決定や不動産広告の打ち出し、内覧の対応などです。

売り出し価格は査定額と売却希望価格を参考にして、不動産会社の担当者と相談しながら決めましょう。売り出し価格を決めた後に本格的に売却活動がスタートとなります。

売却活動にかかる期間の目安

売却する家の情報を公開してから購入希望者が現れ、売買契約を結ぶまでには1~3ヶ月程度かかることが多いです。場合によってはさらに時間がかかることもあるため、売却までの期間には余裕を持っておきましょう。

物件情報を公開してすぐに買い手がつくのは、よほど人気のエリアで状態のよい家に限られます。通常の中古物件はすぐに売れるものではないため、売却までには数ヶ月を要すると考えておくことが大切です。

広告の出来栄えは自身でも確認

物件広告の作成は不動産会社に任せて構いませんが、出来栄えは必ず自身でも確認しておきましょう。特に使用されている写真や記載されている情報は、チェックしておくことが大切です。

売却予定の家が魅力的に見える写真が使われているか、アピールポイントとして記載したい情報が記されているかを確認しておきましょう。もし広告に不備がある場合は担当者に問い合わせ、広告内容を変更してもらうことが大切です。

印象をよくする内覧のコツ

購入希望者が現れたなら、家に来てもらい実際に見学する内覧を行います。内覧で好印象を与えるコツは、次の通りです。

  • 家をきれいに掃除しておく
  • 整理整頓をして物を減らしておく
  • スリッパを用意する
  • 冷暖房の調整をする

家は細部まで掃除をしておき、不要なものは片付けてきれいにしておくことが大切です。また、内覧希望者のためにスリッパを用意したり、快適に過ごせるように空調で温度調節を行ったりもしましょう。

細かい気遣いができていることで、内覧時のストレスを軽減でき、好印象を与えて購入意欲を高められることがあります。

【家を売る手続き4】売買契約

内覧をして購入したいと相手が申し出てきたなら、条件の交渉をして売買契約を結びます。売買契約の締結は重要な手続きです。契約で失敗すると破棄になるだけではなく、売却後のトラブルにつながることもあるため、細かい点まで注意して臨みましょう。

売買契約書に記載される項目

売買契約書に記載される項目は、次の通りです。

  • 契約履行時期の確定
  • 契約解除または解約できる理由の明記
  • 契約者に契約履行能力がない場合の連帯保証人の明記
  • 損害賠償に関しての明記
  • 強制執行認諾約款
  • 契約不適合責任の明記
  • 危険負担の明記
  • 契約不履行時に管轄する裁判所の明記
  • その他規定外事項

簡単にいえば売る家についての情報や売却価格、契約が破棄になった場合の違約金などについてが記載されています。また、1年分支払っている固定資産税などのランニングコストは、日割り計算して残期間分を買主に支払ってもらうことも可能です。

この精算金についても売買契約書に記載します。不動産取引の取り決めは売買契約書に記載された通りに行われるため、必要な内容はすべて契約書に記しておくことが大切です。

売買契約で必要になる書類

売買契約を締結する際には、次の書類を用意しておきます。

  • 登記済権利証
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 身分証明書
  • 固定資産税・都市計画税納付書

また、一戸建てを売却するなら検査済証が、マンションを売るなら管理規約や使用細則などが必要です。他にも売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用として、印紙税がかかったり、仲介手数料の半額を契約時に支払ったりします。書類だけではなく、契約時点で支払う費用もあるため、金銭も用意しておきましょう。

売買契約が解除されるケース

売買契約を締結した後でも、契約が解除されることはあります。例えば契約時には買主が売却価格の一部の手付金を先に支払いますが、これを放棄することで契約解除は可能です。また、売主も手付金の倍額を買主に支払うことで、契約解除ができます。

他にも買主が住宅ローンの審査に通らず、支払いができないために契約解除となったり、仕事で遠方にいかなければならないなど、個人的な事情でやむを得ず契約解除となったりすることもあります。契約解除の際には手付金の放棄や倍返しだけではなく、別途違約金が発生することも多いです。

【家を売る手続き5】引き渡し

売買契約を締結した後は、契約書に記載したスケジュールで引き渡しを行います。引き渡しはスムーズに行うことが大切であり、期日までに家を空け渡せないと違約金が発生します。引き渡しまでの準備や引き渡し以降の買主への対応など、細かいポイントまで理解しておきましょう。

引き渡しをするための準備

引き渡しのための準備としては、事前の引っ越しや登記の準備などがあげられます。引き渡し日までに家は空っぽにしておく必要があるため、新居を購入しているならそこに引っ越しておきましょう。

また、電気や水道などの解約も必要であり、保険に加入しているならその解約手続きも行います。火災や地震保険は引き渡し日に解約となるよう予約手続きをしておくことがおすすめです。

引き渡しで必要になる書類

家の引き渡しの際には、売主は次の書類を用意しておきます。

  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 銀行口座種類・通帳

戸建ての場合は、地積測量図や境界確認書も必要です。家を空け渡すだけではなく、各種書類も提示し、必要なものを買主に渡して引き渡しの手続きは完了となります。

契約不適合責任を求められたときの対応

契約時には発見されなかった不備が、購入してから見つかった場合は、買主から売主へ契約不適合責任の追及を行えます。もし契約不適合責任を負うように求められた場合は、不備があった箇所の修理や代替設備の用意、損害賠償の支払いなどで対応します。

場合によっては契約破棄となることもあるため、自宅に不備がないかは事前にチェックし、あるなら内覧時に包み隠さず伝えることが大切です。

【家を売る手続き6】確定申告

家は売って終わりではなく、売却の翌年には確定申告が必要です。確定申告は2月16~3月15日までの間に行います。期限を超過しないように注意が必要であり、申告そのものも忘れずに行うようにしましょう。

確定申告で節税が可能

確定申告を行うことで、節税ができるケースがあります。基本的には家を売って利益が出ている場合に確定申告は必須であり、損失が出ているケースは申告は必須ではありません。

しかし、損失が出ている場合に確定申告をすると、不動産売却による損益を給与所得と通算することができ、節税につながります。家を売って利益が出ているかどうかは、次の式で計算します。

  • 譲渡所得=売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費-特別控除など

また、特別控除や特例を適用して節税を図る場合も、確定申告は必須です。

家を売り確定申告で適用される節税制度

家を売った後の確定申告で適用される節税制度はさまざまあり、代表的なものは次の3つです。

節税制度特徴
3,000万円の特別控除譲渡所得から3,000万円控除できる
買い替えの特例次に住み替えるときまで譲渡所得を繰り延べられる
損益通算の特例給与所得に損失を通算できる

3,000万円の特別控除では、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられるため、適用することで非課税となったり、税額を大幅に縮小できたりします。

買い替え特例は将来まで譲渡所得を繰り延べられるため、住み替えの際の税負担がなくなる点が特徴です。ただし、税負担自体が消滅しているわけではなく、将来的には課税対象となることは理解しておきましょう。

損益通算は売却によって損失が出ているときに適用できる制度です。売却によって利益と損失どちらが出ている場合でも、特別控除や特例の適用でお得に節税ができるため、確定申告は忘れずに行いましょう。

確定申告を忘れると罰則の可能性

家を売って利益が出ているのに翌年の確定申告をしていないと、罰則を科せられる可能性があります。無申告加算税や延滞税、場合によっては重加算税などのペナルティが発生し、より高い税率で税金を支払わなければなりません。

家を売却しても、利益が出ていないなら確定申告は必須ではなく、行わなくても罰則はありません。利益が出ている場合のみ申告が必須であるため、家を売った後は利益の有無を計算して、必要な場合は忘れずに確定申告をしましょう。

家を売る手続きは難しくないので1つずつ進めていこう

家を売る手続きはそれほど難しいものではなく、事前に準備をしておくとスムーズに進められます。手続きを進めるにあたっては書類を用意したり、不動産についての情報収集をしたりする必要があります。

事前準備次第で手続きは問題なく進めやすくなるため、早めから行動して、スムーズに家を売れるようにしておきましょう。

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